Travaux d'électricité à réaliser pour un investissement locatif

Comment estimer l’état de l’installation électrique

Lors que vous prospectez un logement à des fins locatifs en y effectuant des travaux, il est important de regarder l’installation électrique. Il s’agit d’un poste souvent à rénover ou ne sont plus aux normes, en clair à budgétiser.

Vous pouvez déjà avoir un aperçu de la vétusté de l’installation électrique simplement en regarder l’état des interrupteurs et des prises. Si ces derniers sont abimés ou date des années 1960, cela peut laisser présager une installation à refaire.

Au-delà des interrupteurs, des prises et des cache-prises, il est important de regarder plusieurs autres éléments plus techniques.

Pour comprendre le fonctionnement d’une installation électrique, il est important de comprendre les notions de bases et parler le même langage qu’un électricien. Cela augmente votre crédibilité.

  • Le disjoncteur : mécanisme de sécurité qui permet de mettre hors tension le circuit en cas de surtension ou court-circuit ;
  • Le parafoudre monophasé : permet d’écouler les courants de foudre à la terre et limite les surtensions ;
  • puis, Le DCL : dispositif de connexion luminaire, qui permet le raccordement du luminaire à un circuit électrique ;
  • La prise électrique 16A : la plus courante, et la prise 32A pour la plaque de cuisson et certains fours car nécessitent plus de puissance ;
  • La prise USB intéressant à installer pour les jeunes ;
  • Les prises TV et RJ45 ;
  • Les boites d’encastrement pour installer les prises dans les cloisons, il faut prendre des étanches pour éviter les infiltrations ;
  • La gaine électrique : isolant permettant de groupper des fils et les encastrer dans les murs.

Le tableau électrique

Le tableau électrique est un boitier rassemblant un ensemble de fils électriques, souvent situé proche de l’entrée des logements.

Il s’agit de l’organe centrale de toute l’installation. Le tableau doit être installé entre 1m et 1,50m du sol fini. Il est possible d’y couper localement et effectuer une coupure générale si nécessaire

Les marques et distributeurs à préconiser pour l’installation électrique

LEGRAND est le leader incontesté mondial, il s’agit d’une entreprise française, avec des produits de qualité. Mais la marque coûte 30% de plus que la seconde marque Schneider Electrique (marque française, bon rapport qualité prix).

Il faudra éviter les marques premier prix, plus risqué, et donc éviter les marques distributeurs, moins solides.

 

Achetez le matériel sur 123elec.com, fournisseur moins cher que n’importe quelle grande surface. De nombreux électriciens se fournissent directement sur ce site.

Dans les magasins de bricolage généralistes style Leroy Merlin, Castorama, Bricoman, etc., les prix de l’électricité sur exorbitants, nous vous déconseillons de vous y fournir.

Pour tout ce qui est luminaire, spots, etc. Ne vous fournissez pas sur des sites chinois tels Aliexpress, les produits sont de mauvaise qualité et ne sont pas souvent aux normes françaises, même s’il est marqué NF.

Les tarifs de l’installation électrique

Le prix de la pose varie énormément en fonction du secteur géographique, des types d’entreprises.

Les coûts sont différents s’il s’agit d’une grande société avec beaucoup d’employés et des marges importantes qu’un électricien en autoentreprise.

En référence, comptez entre 1400€ et 2800€ pour un studio, sachant que 1400€ est un prix plancher, plus bas il y a anguille sous roche, peut-être un débutant ou bien pire une mauvaise estimation des travaux.  Si le prix est supérieur à 2800€, c’est une arnaque.

En comptant le matériel et la main d’œuvre, pour un studio, cela revient entre 2100€ à 3750€.

Le consuel

Le Consuel est le certificat indispensable pour la création d’un nouveau compteur ED 10. Sans ce document aucun compteur ne peut être poser.

Le Consuel doit venir vérifier l’installation pour chaque création de logement (construction, division d’appartement, transformation d’un local pro en habitation).

Cela permet d’attester que votre compteur est aux normes. Si c’est un électricien qui vous a installé l’électricité, c’est à lui de demander le Consuel.

Vous pouvez consulter le site www.consuel.com, son coût est d’environ 120€ par Consuel.

Le compteur électrique

Le compteur électrique mesure la consommation, il permet aux fournisseurs de facturer à leurs client. Tout est en ligne à présent, en télérelève.

En division, il est possible d’installer un sous compteur en location meublée et colocation.

L’installation du compteur électrique

Pour faire installer un compteur, une fiche de renseignements sur les équipements est à remplir, il faut également fournir un plan de masse et de situation à Enedis.

Normalement il n’y a aucune obligation de demander une autorisation à la mairie pour installer un nouveau compte, mais certaines villes l’imposent, pour contrôler le nombre de nouveau logement par exemple.

Il faut faire appel à Enedis pour installer un nouveau compteur. Mais un électricien peut installer également le compteur (Enedis sous traite et fait de la marge).

Si le compteur est installé par l’électricien, Enedis devra venir contrôle l’installation.

Le cout de l’installation d’un compteur électrique

L’installation d’un compteur électrique est quelque chose de rapide mais la procédure longue, alors commencer le plus tôt possible. Par exemple, commencez dès signature compromis de vente.

Cela marche pour un logement, mais en cas de division ce n’est pas la priorité d’Enedis, alors cela risque de prendre plus de temps. Alors il est conseillé de dire que c’est pour une résidence principale pour accélérer la procédure en faisant le pauvre malheureux.

Le compteur est gratuit, seule la pose est facturée, Enedis facture entre 500€ et 1000€ le compteur.

Un électricien vous demandera 100€ à 200€ et fera le travail plus vite.

Attention : tous les électriciens ne savent pas faire une installation d’un compteur électrique, alors il faut s’en assurer avant de le choisir.

Les démarches à suivre pour l’installation d’un compteur électrique

Si vous passez par Enedis pour la pose du compteur :

  • Un dossier est à monter et leur envoyer ;
  • Puis ils vous envoient un devis que vous acceptez ;
  • Entre temps vous recevrez le certificat de conformité (Consuel) ;
  • Puis Enedis viennent poser le conteur.

Si vous passez par votre électricien pour la pose :

  • Un dossier est à monter et à envoyer à Enedis ;
  • Puis ils vous envoient un devis que vous refusez ;
  • Vous recevez le certificat de conformité ;
  • Vous faites l’installation par l’électricien ;
  • Puis vous devez prévenir Enedis qui va venir contrôler l’installation (Enedis ne fourni pas un compteur sans vérifier, avant d’envoyer le jus) ;
  • Enedis vous facturera des frais de mise en service.

La colonne électrique

Description de la colonne électrique

La colonne électrique contient des câbles électriques qui lient les logements au réseau public.

Elle est souvent située dans les communs pour y faciliter l’accès.

Seul Enedis décident du nombre de colonne ;

  • Une fois le dossier envoyé, ils prendront contact avec vous pour un rendez-vous et une visite pout voir la faisabilité du projet.
  • Le technicien décidera du nombre de colonnes nécessaires. Si une nouvelle un nouveau dossier est à remplir complet et compliquer, seuls un électricien expérimenté peut le faire.

Demandez à l’électricien s’il sait créer une colonne. Il est conseillé de faire travailler l’électricien sur la colonne électrique en premier.

Le coût d’un changement de colonne électrique

Le changement ou la création de colonne est un coût important, il est primordial de bien le budgétiser correctement dès l’estimation des travaux.

C’est toujours une mauvaise nouvelle de devoir effectuer le changement de la colonne. Mais une fois cela fait, vous serez tranquille pendant minimum 15 ans.

Vous pouvez demander à Enedis d’installer, cependant l’intervention sera long (jusqu’à 6 mois) et le vous le savez : le temps c’est de l’argent. De plus, passer par un électricien vous coutera deux fois moins cher.

Tout comme le compteur, la colonne devra être vérifiée au préalable par Enedis. Si c’est aux normes, ils enverront le jus.

Il est difficile de chiffrer le coût d’une colonne, cela dépend de beaucoup trop de facteurs (nombre de logements, besoin d’intervenir sur la voie publique, configuration de l’immeuble, etc.)

Le coût peut aller de 5000€ pour un appartement jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’Euros pour un grand bâtiment.

Si vous souhaitez estimer les travaux, nous vous invitons à utiliser le calculateur de rentabilité.