Existe-t-il des investissements immobiliers neufs en loi PINEL amenant à de la rentabilité ?
Lorsque vous commencez à payer beaucoup d’impôts et recherchez une solution pour les diminuer, vous allez certainement tomber sur des solutions de défiscalisations immobilières, notamment la loi en vigueur aujourd’hui : la loi PINEL.
Nous allons vous présenter ce dispositif, ensuite vous confier la réalité sur ce type d’investissement puis expliquer comment être rentable en achetant dans le neuf.
En terme d’investissement, nous avons souvent tendance à dire que l’achat dans le neuf est plutôt un achat patrimonial et un achat dans l’ancien est plutôt adapté à de la rentabilité et pour se dégager du cash-flow. Mais est-il possible de concilier les deux ? C’est-à-dire trouver un investissement immobilier locatif neuf et qui peut nous faire gagner de l’argent chaque mois.
La loi Pinel est un dispositif fiscal qui accorde une réduction d’impôts aux particuliers qui investissent dans un logement neuf dans le but de le louer. Une réduction signifie qu’elle vient diminuer vote impôts que vous devez dans tous les cas régler, donc pas d’impact sur votre TMI et votre quotient familiale. En clair, vous utilisez une partie de vos impôts pour financer une partie d’un bien locatif.
Le financement du bien sera réparti entre 3 acteurs :
- Le locataire : qui vous réglera le loyer mensuel ;
- L’administration fiscale : qui vous accordera la réduction d’impôts annuellement ;
- Vous-même : par éventuellement votre apport et/ou un effort d’épargne mensuel (notamment le remboursement d’une partie du prêt bancaire).
La durée de mise en location peut être de 6, 9 ou 12 ans. A condition de respecter des plafonds de loyers, les propriétaires peuvent profiter d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21% du prix d’achat du logement. Seules les zones les plus tendues (A, A bis et B1), c’est-à-dire celles où la demande de logements est nettement supérieure à l’offre, sont éligibles au dispositif actuellement.
Vous retrouverez tous les détails de cette loi et ce que vous devez savoir dans le livre Investissement locatif : en route vers votre empire immobilier.
La vérité sur les investissements PINEL
Tout le monde a tendance à dire que l’immobilier neuf n’est pas rentable, même avec la réduction Pinel. Mais sur quoi se base-t-on pour affirmer cela ? Et pourquoi le neuf n’est pas rentable ?
Nous allons nous basé sur un rapport datant de fin 2019 commandé par le gouvernement comparant l’investissement dans l’ancien et le neuf. Puis nous allons expliquer pourquoi l’investissement dans le neuf n’est pas rentable.
Comparaison de la rentabilité du dispositif Pinel par rapport à de l’ancien
En s’appuyant sur le rapport commandé par le gouvernement et publié en novembre 2019, investir dans l’immobilier via le dispositif Pinel est loin d’être un bon plan. En effet, cet investissement a dans la moitié des cas, un rendement net global négatif au bout de 9 ans hors effet de la hausse des prix de l’immobilier, d’après l’Inspection générale des finances (IGF) et le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD).
Pour en arriver à cette conclusion, la mission a comparé le rendement annuel d’un investissement en Pinel “type” (3 700€/m²) avec celui d’un investissement dans l’immobilier ancien (2 950€/m², en partant du principe que les prix de l’ancien sont inférieurs de 30% à ceux dans le neuf). A noter que, selon le rapport, le montant d’un investissement en Pinel “type” est de plus de 50.000 euros et une telle opération se fait, le plus souvent, sur 9 ans.
Selon les calculs de la mission, si l’effet de la revente du bien immobilier et celui de la réduction d’impôt ne sont pas pris en compte, la rentabilité de l’investissement en Pinel ressort supérieure de 11% à celle d’un achat locatif dans l’ancien. Si l’effet de la réduction d’impôt est pris en compte, un investissement en Pinel est… 233% plus rentable qu’un investissement dans l’immobilier ancien !
Mais c’est une fois que l’effet de la revente du logement est comptabilisé que les choses se gâtent pour le Pinel… Ainsi, en prenant l’hypothèse d’une stabilité des prix de l’immobilier, et donc de l’absence de plus-value à la sortie, le rendement net d’impôt après revente à 9 ans d’une opération Pinel moyenne est négatif de plus de 16 000€, selon l’IGF et le CGEDD, deux organismes dépendant du gouvernement. La perte est alors plus lourde que celle qui serait subie avec un achat locatif dans l’immobilier ancien, puisque dans ce dernier cas (en prenant toujours l’hypothèse de prix stables), le rendement serait négatif de 11 364€, selon la mission.
En fait, la rentabilité d’un investissement en Pinel sur 9 ans est nulle ou négative dans le cas où le prix de vente du logement est inférieur à 2 886€/m², selon les calculs des deux organismes. Autrement dit, au-delà de ce seuil, le rendement de l’opération devient positif.
Avant de vous lancer, il ne faut donc pas seulement prendre en compte la réduction d’impôts accordée en échange de votre investissement. Il faut aussi bien estimer les prix à la revente du logement acheté en Pinel. En effet, le logement doit être bien sélectionné en fonction de son emplacement (quartier et ville dynamiques, dotés d’un bon réseau de transports, etc.). De ce critère dépendra le potentiel de valorisation du bien pendant l’opération, et donc la possibilité de réaliser une belle plus-value à la sortie.
Pourquoi l’immobilier neuf n’est pas réputé rentable
La rentabilité d’un bien immobilier neuf est freinée par 3 facteurs : son prix par rapport à l’ancien, sa valeur locative et la fiscalité.
Le prix d'achat
En général, et de façon logique, un logement neuf est bien plus cher qu’un logement ancien. Et ce pour plusieurs raisons principales :
- Les matériaux coutent plus chers, notamment à cause des normes de plus en plus contraignantes à respectées, comme les normes d’isolation thermique, utilisation d’énergie renouvelable, etc. ;
- Les fonctionnalités des logements vont en s’améliorant avec le temps et les innovations pour plus de confort et d’esthétisme (chauffage au sol, volets électriques, domotique, etc.) ;
- La construction étant neuve, aucuns travaux de grandes ampleurs ne sont à prévoir au moins les 15-20 premières années (toitures, isolation, façade, etc.) ;
- Le prix de l’immobilier dans l’ancien ne tient pas forcément compte du coût des aménagements extérieurs, poste très important dans le neuf ;
- La marge du promoteur ou constructeur. En effet, un intermédiaire non négligeable est celui qui réalise le bâtiment. C’est lui qui initie, mène les travaux et abouti à la réalisation du projet. Et sa rémunération peut être très conséquente et donc impacter directement le prix d’achat d’un logement neuf ;
- Des prix très peu négociables.
Tous ces coûts augmentent le prix d’acquisition dans le neuf par rapport à l’ancien.
La valeur locative
Peu importe le secteur que vous ciblez, il y a toujours une valeur locative pour un type de bien précis. Il est évident que vous pouvez louer un appartement neuf plus cher et plus vite qu’un logement de même type dans l’ancien. C’est logique, néanmoins la différence ne peut pas être du simple au double par rapport au prix du marché. De ce fait, en achetant un bien neuf plus cher, ne vous attendez pas à un retour sur investissement équivalent à l’ancien, ce n’est pas proportionnel.
De plus, si vous souhaitez bénéficier du dispositif Pinel, ce qui correspond à la plupart des choix, en contrepartie de la réduction d’impôts, vous êtes plafonné au niveau du loyer. Ce qui amène dans la plupart des cas à des loyers inférieurs à celui du marché, notamment dans les grandes villes où la demande locative est tendue.
La fiscalité
Les travaux
L’intérêt d’acheter justement dans l’ancien est la possibilité de réaliser des travaux qui permettraient d’effacer une partie ou la totalité des impôts émanent des revenus locatifs. Ce n’est pas possible dans le neuf au moins les 15 premières années. A la rigueur peut être une salle de bain ou une cuisine équipée, mais rien de conséquent. De ce fait, aucune négociation n’est possible à l’achat comme cela peut se voir dans l’ancien.
La réduction PINEL et revenus fonciers
La réduction Pinel liée à l’acquisition d’un bien locatif neuf vous permet de réduire vos impôts, cela correspond donc déjà à un type de population plus aisée et qui paie beaucoup d’impôts (plus de 3 000€). Ce qui signifie que le TMI (taux marginal d’imposition) est au moins de 30%.
Le dispositif Pinel impose à l’investisseur de louer le logement nu, donc aucune optimisation de stratégie locative n’est possible. Et les revenus issus d’un bail nu sont les revenus locatifs les plus taxés.
En effet, l’investisseur va déclarer les loyers dans les revenus fonciers (abattement de 30% dans le cas du régime micro-foncier ou au réel : vous avez toutes les distinctions entre les deux régimes fiscaux dans le livre ci-joint). Quoi qu’il en soit, vos revenus nets seront fiscalisés selon le barème de votre TMI (normalement minimum la tranche de 30%) + les prélèvements sociaux actuellement de 17,2%.
En clair, vous réduisez vos impôts grâce au dispositif Pinel, mais vous augmentez vos revenus imposables par ailleurs, ce qui a pour effet de réduire l’impact de la réduction fiscale.
La rentabilité en investissant dans le neuf
Comme vu précédemment, il difficile d’obtenir une rentabilité importante avec un logement neuf inscrit dans le dispositif PINEL. Il est coutume de dire, d’après les détracteurs de l’investissement neuf, que la réduction d’impôts acquise est mangée par la marge du promoteur. Il s’agit d’une erreur de langage. En effet, il y a une marge du promoteur mais de là à dire qu’il rogne tout le gain fiscal est un raccourci. Les promoteurs ont un rôle importants, ils sont facilitateurs de l’investissement dans le neuf, sans eux les commercialisations seraient plus difficiles.
Cependant, nous entendons bien l’idée qu’effectivement il y a un intermédiaire supplémentaire qui prend une marge, mais également d’autres facteurs que nous avons cité plus haut.
Alors comment se dégager du cash-flow positif dans l’immobilier neuf ? C’est ce que nous allons voir ci-après.
Tout d’abord, bien que la loi PINEL est de plus en plus restreintes au niveau des zones géographiques (Zone A et B1 uniquement à ce jour), les règles et critères à respecter dans l’investissement locatif dans le neuf sont les mêmes que dans l’ancien. Si vous souhaitez les connaitre, référez-vous à l’article Comment réaliser une étude de marché.
Les solutions permettant de se dégager du cash-flow positif sont :
- Soit entreprendre une construction d’un immeuble locatif : cela peut être par exemple un petit immeuble de 3 ou 4 appartements, ou bien encore 2 maisons jumelées. Cela signifierait qu’il sera nécessaire de trouver un terrain constructible dans une zone éligible à la loi PINEL. Le délai du projet peut être moins maîtrisable. Pour entamer un tel projet, nous vous proposons de lire le livre Investissement locatif : en route vers votre empire immobilier où le sujet est abordé plus en détail.
Ce projet permet de mieux maîtriser et optimiser les coûts de construction, et supprimer la marge du promoteur. De ce fait, si le projet est bien mené, vous pourrez espérer bénéficier de la réduction d’impôts ainsi que les loyers couvrant les charges dont les échéances de crédits.
Cela fonctionne davantage dans les villes où les valeurs locatives sont les plus élevés, où le coût du terrain + construction coûtera moins sera inférieur au prix du marché ; - Soit négocier un prêt immobilier sur une durée plus longue : selon votre situation et profil, il n’est pas impossible qu’une banque accepte de vous financer sur 20 ou 25 ans, cela peut se trouver surtout dans les grandes villes comme Lyon ou Paris. Ainsi, votre mensualité sera beaucoup plus faible pouvant ainsi être inférieur aux gains liés aux revenus et réduction d’impôts ;
- Soit mettre un apport suffisant : qui viendra diminuer les mensualités de crédit, mais dans ce cas le cash-flow positif est rogner par l’apport initial et vous bénéficierez moins du levier du crédit (voir l’article Pourquoi investir dans l’immobilier locatif).
Dans le cas d’un achat en VEFA d’un appartement en copropriété, seules les deux dernières solutions, ou un panachage des 2, permettront de dégager un cash-flow positif. Le financement d’un appartement neuf idéal restera toujours : le minimum d’apport sur la durée la plus longue possible.
Cas pratique
Exemple concret issu d’un cas réel.
Achat d’un appartement locatif neuf dans une ville moyenne.
Hypothèses
Prix de l’appartement 137 000€ ;
Frais de notaire à 2,50% soit 3425€ ;
Plafond de loyer de 456€ par mois (zone B1 à 10,28€/m² en 2020) ;
Durée d’investissement et engagement PINEL sur 12 ans soit 21% de réduction ;
Sans apport.
TMI de l’investisseur 30%.
Calculs et résultats
Le coût global (hors frais dossier de prêt et frais de garantie pour simplifier les calculs) = 140 425€.
La réduction d’impôts sera alors de 29 490€ soit 205€ par mois (moyenne sur 12 ans) ;
Loyers : mis au plafond soit 456€ par mois ;
Echéance de prêt (TEG de 2%, assurance emprunteur comprise) sur 25 ans : 595€.
Gain mensuels : 456€ de loyer + 205€ de réduction d’impôts = 661€.
Calcul du différentiel : Loyer (456€ + réduction d’impôts (205€) – échéance de prêt (596€) = 166€ de gain mensuel.
Nous pouvons donc interpréter les résultats en indiquant que l’investissement dégage un cash-flow positif.
Attention : par contre, cette conclusion est à modérer, cela dépend de tellement de facteurs et surtout de l’endroit où vous investissez. De plus, certes le cash-flow est positif, mais cela n’implique pas toutes les charges supplémentaires et l’impôt supplémentaire sur les revenus fonciers.
Dans notre exemple : estimons les impôts sur les futurs revenus locatifs (par souci de simplification, l’estimation est faite avec le régime micro-foncier, c’est-à-dire avec un abattement de 30% sur les revenus locatifs annuels) : 456€ x 70% (abattement fiscal) x (30% (TMI) + 17,2% (Prélèvements sociaux)) = 1808€ par an, soit 150€ par mois de charges supplémentaires.
Solutions
Dans notre exemple, rien que les impôts fonciers viendraient rogner la quasi-totalité de notre cash-flow positif. Une stratégie fiscale devra être mise en place pour diminuer (en passant au régime réel par exemple) ou effacer les revenus fonciers (en investissant dans l’ancien avec travaux par exemple).
Les charges récurrentes (frais de gestion, assurance bailleur, taxe foncière, charges de copropriété, etc.) et les frais annexes au projet (installation d’une cuisine, frais de dossier de prêt, frais de garantie, etc.) n’ont pas été pris en compte dans le calcul qui, même s’ils sont majoritaires déductibles des impôts fonciers, viendraient rogner également le cash-flow.
Un apport au projet peut également être réalisé pour baisser ainsi le coût du prêt. En effet, moins l’emprunt est important, moins cela génère d’intérêt, ce qui diminue le coût global du crédit.
En définitive, il n’existe pas de solutions uniques et miracle, ils sont à étudier au cas par cas.
En résumé, de nombreux facteurs sont à prendre en compte pour déterminer la rentabilité :
- Le secteur géographique ;
- La demande locative ;
- L’apport au projet ;
- La durée du financement ;
- Le type d’achat (VEFA ou construction) ;
- Etc.
Une chose est sure aux termes de cet article, c’est qu’à première vue, l’investissement locatif dans le neuf ne semble pas rentable, il est également important de souligner que l’investissement locatif dans l’ancien n’est pas rentable non plus de prime abord.
En effet, un investissement immobilier, qu’il soit neuf ou ancien peut devenir rentable si nous employons les bonnes stratégies et choisissons bien le lieu.
Il est vrai que pour un investissement locatif dans l’ancien, nous avons plus de marges de manœuvres et plus leviers pour créer la bonne affaire est être rentable, cependant il est tout à fait possible d’être rentable dans un investissement dans le neuf. Mais comme dans l’ancien, cela doit se travailler.
Une bonne affaire ne tombe pas du ciel, elle se crée ! Dans l’ancien comme dans le neuf. Sauf que les promoteurs et commerciaux ont tendance à nous vendre un produit clé en main en mettant juste en avant les avantages fiscaux. Vous êtes maintenant avisés et devez savoir comment trouver un bien rentable dans le neuf.
Pour réaliser et déterminer la meilleure stratégie d’investissement, y compris donc dans le neuf, nous vous invitons à utiliser notre analyseur de rentabilité. Vous saurez rapidement si un projet est viable ou non, s’il dégage du cash-flow positif ou non, et quelles solutions seraient à apporter pour le rendre rentable.