Effectuer un investissement immobilier locatif avec des travaux lourds pour le rendre rentable.
La stratégie la plus rentable
En visant et achetant des biens immobiliers à rénover vous permettra une plus grande négociation. L’idée est de trouver un bien bien placé avec des travaux. Si vous voulez trouver l’emplacement idéal, lisez l’article Comment réaliser une étude de marché.
Réaliser des travaux est la stratégie la plus retable. Les trois raisons principales sont :
- Les travaux se déduisent fiscalement des revenus locatifs, ce qui diminue, voire efface les impôts locatifs (BIC en location meublée, et Foncier pour de la location nue) ;
- Le bien sera valorisé. Il sera dans un très bon état et aura plus de valeur s’il vous souhaitez le vendre. Vous réaliserez une plus-value et pourrez vendre au dessus du prix de marché moyen ;
- La location sera plus facile. en effet, avec un bien refait à neuf, vous aurez plus de chance de louer et avec un prix plus élevé.
La coordination du chantier des travaux
Le coordination du chantier est primordiale. Vous devez tout planifier et simplifier l’intervention de chaque artisan.
Nous vous conseillons de mettre en forme un planning sous forme de tableau :
- Chaque case représenterait une semaine ;
- Vous y indiquerez chaque intervention de chaque artisan ;
- Puis vous remettrez le même planning à chacun des artisans.
Cela restera de la théorie, puisque cela ne se passe jamais comme prévu. Mais en organisant et anticipant au maximum, vous limiterez les mauvaises surprises.
Envoyez le planning aux artisans par e-mail pour qu’ils puissent toujours avoir une trace. Vous pouvez également utiliser google drive, il s’agit d’un fichier commun où chacun pourra accédez au dernier planning mis à jour.
Si votre budget le permet et/ou vous avez réaliser une bonne négociation, vous pouvez faire appel à un maître d’oeuvre, ou bien une entreprise qui fait tout corps de métier. Cela sera plus cher mais vous soulage de la coordination.
Le plan du bien immoblier pour faciliter les travaux
Afin de faciliter la compréhension de ce que vous voulez, il est important de réaliser des plans les plus précis possibles.
L’idéal sera de réaliser par pièce : 2 plans en 2D et 1 plan en 3D.
Il faut mettre les dimensions les plus précises possibles, au millimètre près.
Il faut savoir que la plupart des artisan sont davantage des exécutant que des cerveaux. Par exemple, la logique serait d’installer le radiateur sous la fenêtre, si vous ne le précisez pas sur le plan, l’artisan risque de vous le mettre n’importe où. Alors simplifiez la vie des artisan en leur fournissant des plans détaillés.
Pour réaliser des plans simple, vous pouvez utiliser le logiciel en ligne Home.by.me. L’interface est simple d’utilisation et l’impression est facile.
Les erreurs à éviter si vous réalisez des travaux
En réalisant des travaux dans votre investissement immobilier, vous serez soumis à 3 facteurs sources d’erreur : la durée du chantier, le budget et la réalisation.
Le timming
La gestion du temps reste difficile. Vous pouvez faire le meilleur programme, il y a de fortes chances que le chantier soit ralenti. Il peut l’être par le moindre petite choses (une découverte d’un travail supplémentaire, un artisan tombé malade, et vous aurez du retard dans votre planning. C’est pour cela qu’il est important de demander à votre banque une franchise en capital du remboursement prêt la plus importante possible.
Le budget
De plus, vous avez beau tout budgétiser, vous pouvez être sûr que les travaux vous coûteront plus cher que prévu. Alors n’hésitez pas à demander des seconds devis plus gros pour demander un prêt plus important à la banque.
En règle général, votre budget dépassera d’environ 10% de ce qui a été prévu.
L’assurance Dommages-Ouvrage
L’assurance Dommages-Ouvrage vous permettra d’avoir une garanti de la bonne réalisation des travaux dans le temps.
Si les travaux sont importants, prendre une assurance Dommages Ouvrage vous permettra de vous sécuriser en cas de défaillance d’un ou plusieurs artisan.
Elle n’est pas obligatoire, mais selon la nature, le montant des travaux ou votre situation financière, certaines banques vous imposeront la DO.
Chaque artisan ou entreprise intervenant sur votre chantier doit avoir souscrit une assurance décennale en cas de défaut dans sa réalisation. Cependant, l’actionner peut prendre du temps. C’est là que la DO intervient en avançant l’argent pour la réparation des dommages et se chargera de récupérer les fonds auprès des assureurs du ou des artisan.
En définitive, avec une bonne organisation et en anticipant au maximum, vous aurez plus de chance pour que vos travaux se déroulent dans les meilleures conditions.
Pour savoir si votre bien est rentable grâce aux travaux, vous retrouvez plus d’éléments et d’exemple chiffrer dans le livre L’investissement locatif : En route vers votre empire immobilier !