Investir dans l’immobilier locatif est quelque chose de très simple.
Vous rechercher un bien locatif, vous vous mettez d’accord sur un prix et passez chez le notaire pour en devenir propriétaire, puis le mettez en location, rien de plus facile, non ? Néanmoins, cela ne suffira pas à gagner de l’argent. En suivant les étapes décrites ci-dessous, vous trouverez la stratégie qui répondra à votre but.
Investir dans l’immobilier est un vaste domaine où nous risquons de se perdre sans guide ; il faut avoir une motivation, un objectif et une stratégie.
Déterminez votre motivation pour investir dans l'immobilier
Le première chose à réaliser avant de vous lancer est de trouver votre visions, votre but ultime : demandez-vous à quoi et dans quelle mesure l’investissement immobilier va vous servir.
Les raisons peuvent être multiples, nous vous énumérerons quelques profils dont vous pourriez peut-être vous identifier :
Devenir rentier grâce à l'immobilier
Il s’agit du profil d’investisseur le plus répandu. Il se caractérise par le souhait de se créer au départ un complément de revenus. Puis de terminer par avoir des revenus locatifs suffisants pour arrêter toute autres activités pour se consacrer qu’à ses investissement.
Nous parlons souvent de revenus passifs, mais ce terme est un peu erroné, en tout cas dans la plupart du temps. Nous entendons par revenus « passifs » des revenus dont vous n’aurez aucun travail à fournir pour les obtenir. Or dans l’immobilier ce n’est jamais le cas, l’investissement locatif est une activité qui demande certes peu de temps de gestion au début lorsque vous avez que quelques biens, mais quand votre parc immobilier va grossir, elle nécessitera un temps très important. En déléguant et automatisant, vous pourrez ensuite parler de revenus « passifs ».
Quoi qu’il en soit, le futur rentier devra consacrer du temps à la recherche de bonnes affaires et à gestion active des locations.
Se créer un patrimoine immobilier
Le deuxième profil est celui dont le but principal est de se créer un patrimoine immobilier tout en conservant son train de vie. Et dans un but secondaire de se constituer une retraite complémentaire ou encore préparer sa succession.
Il s’agira alors d’avoir une gestion locative plutôt classique, en location nue ou bien en location meublée non professionnelle. En clair, une gestion qui ne prend pas trop de temps car notre profil continue de travailler. Mais qui apporte un revenu qui doit couvrir au moins les charges mensuels pour un rapport charges/revenus au moins à l’équilibre afin de ne pas perdre de pouvoir d’achat.
Réduire ses impôts et défiscalisation immobilière
Ce profil d’investisseur cherche prioritairement à baisser ses impôts en utilisant des outils et dispositifs de défiscalisation proposés par l’État.
Il s’agit essentiellement de personnes payant des impôts importants et souhaitant bénéficier d’un dispositif tel le dispositif Pinel pour investir une partie de ses impôts dans des programmes immobiliers neufs ou SCPI spécialisés (pierre papier).
L’achat dans le neuf permet rarement d’aboutir à un autofinancement (sauf en cas d’apport personnel très important) car le biens neufs sont plus cher et les loyers plafonnés par le dispositif choisi.
Il existe cependant le moyen de réduire sa fiscalité, dans une moindre mesure. En achetant un bien dans l’ancien avec des travaux, permettant de déduire jusqu’à 10 700€ ses revenus d’autres catégories.
Un des objectifs secondaires serait également de se constituer un complément de retraite. Ou bien, souvent proposée par les commerciaux, la vente du bien immobilier à la fin de la période de défiscalisation pour repartir sur un nouvel achat.
Le commercial ou agent immobilier vous proposera également la gestion locative. Car ce profil d’investisseur souhaite souvent un placement immobilier pour bénéficier des avantages fiscaux sans forcément vouloir s’en occuper tout au long de la période de défiscalisation. Des projets clés en main existent et sont proposés par les agences immobilières.
Une fois votre profil déterminé, vous saurez quelles motivations vous animent. Vous aurez ainsi trouver le plan de votre destination. Maintenant vous devez trouver votre objectif qui amènera à l’aboutissement de votre ambition.
Trouvez votre objectif pour investir dans l'immobilier
La seconde étape est de définir votre objectif qui vous conduira à votre destination. Il s’agit d’un notion simple mais indispensable pour vous construire un schéma de pensée, en clair la feuille de route, pour la concrétisation de votre projet.
Chaque objectif que vous vous fixerez devra se diviser en 2 sous-objectifs : 1 objectif quantitatif et 1 objectif qualitatif.
Un objectif se formule selon plusieurs critères :
- Il doit être précis, clair et concis ;
- L’objectif doit être atteignable et réalisable ;
- Il doit être mesurable ;
- Il doit être déterminé dans le temps.
Pour illustrer quelques objectifs, nous vous proposons des exemples liés aux profils d’investisseurs ci-dessus.
Objectifs de l'investisseur rentier
Le futur rentier de l’immobilier aura les objectifs les plus ambitieux, ce qui imposera un travail de recherche plus acharné et minutieux.
Cela peut être par exemple de se fixer l’objectif d’obtenir un parc immobilier locatif de 10 logements en 5 ans (objectif quantitatif), devant lui procurer des rentes à hauteur de minimum 1500€ nets d’impôts (objectif qualitatif).
Cela représente une moyenne de 2 investissements immobiliers rentables par an. Avec une moyenne de 150€ de cash-flow, c’est tout à fait possible pour un investisseur actif et motivé.
Objectifs de l'investisseur patrimonial
Comme nous l’avons vu dans son profil, l’investisseur patrimonial peut avoir des objectifs différents. Il ne cherche pas systématiquement le cash flow positif chaque mois, donc ses objectifs seront un peu moins ambitieux. Il s’intéressera surtout à ne pas perdre de pouvoir d’achat tout en se constituant un patrimoine immobilier valorisé et valorisant.
Un de ses objectifs potentiels peut être par exemple l’acquisition d’1 bien locatif dans une ville dont la population est supérieure à 100 000 habitants, comme Nantes, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Lille ou encore Rouen, etc., tous les 2 ans maximum.
Dans son cas, l’intensité de recherche immobilière est moins soutenu, et étant donné les critères moins exigeants, les opportunités se présenteront davantage.
Objectifs de l'investisseur recherchant l'avantage fiscal
Contrairement aux deux profils précédents, l’investisseur intéressé par les avantages fiscaux de l’immobilier ne va pas faire de recherches actives et soutenus. Les offres et programmes neufs sont tellement vastes, mis en avant et disponibles par les plus grands réseaux d’agences immobilières qu’il suffira dans la plupart des cas d’aller en voir un seul pour qu’on lui propose les différents programmes partout en France, et au même prix.
Souvent limités par les dispositifs fiscaux et leurs prix, les objectifs quantitatifs seront par défaut plus restrictifs. Mais cela peut être compensé par de plus grands objectifs qualitatifs.
Pa exemple, cet investisseur pourra se fixer un objectif d’acheter 1 bien locatif neuf tous les 12 ans, correspondant à la durée maximum de la défiscalisation immobilière liée à la loi Pinel, dont le premier serait situé au bord de la côte d’Azur, au dernier étage avec vue sur mer. Le second au pied des pistes de neiges en hautes montagnes, etc.
Si vous souhaitez tout savoir sur la loi Pinel et ses stratégies, nous vous recommandons le livre La loi Pinel : mode d’emploi pour vous accompagner dans votre recherche.
Mise en place de votre stratégie pour investir dans l'immobilier
Après avoir bien déterminé votre vision, puis les objectifs pour la réaliser, il faudra alors mettre tout en œuvre pour les concrétiser.
Si la vision est votre plan et vos objectifs votre destination, la stratégie sera votre feuille de route.
La stratégie immobilière sera évidement différente selon les investisseurs. Cependant nous allons vous proposer les différentes étapes indispensables d’une stratégie rentable jusqu’à toucher vos premiers loyers ;
La recherche d'un bien rentable
La recherche d’un bien immobilier rentable sera l’étape la plus longue mais la plus importante, si vous prenez la mauvaise direction dès le début, vous aurez d’autant plus de mal à retrouver le chemin vers l’objectif fixé.
Cette étape est divisée en plusieurs sous-étapes, dont aucune ne sera à négliger.
Les étapes intermédiaires sont les suivantes :
- Définir sa stratégie d’investissement en choisissant quels types de biens correspond à mon ou mes objectifs : bien ancien, immeuble de rapport, locaux commerciaux, garages, bien à l’étranger, bien neuf, promotion immobilière, etc. ;
- Définir des critères de recherches bien définis : exemple : bien situé en hyper-centre de la grande ville la plus proche de chez moi, avec travaux, vue dégagée, avec place de parking, etc. ;
- Rechercher tous les biens correspondant aux critères sur les sites d’annonces comme leboncoin ou encore seloger, etc. Vous pouvez effectuer des recherches sur les sites d’agences immobilières locales.
- Se créer un réseau de prospection, qui vous aidera à dénicher les biens locatifs que vous recherchez (agents immobiliers, notaires, etc.)
- Effectuez le plus de visites possible en ayant en tête les stratégies de mises en location possibles (location courte durée, location moyenne durée, colocation, etc.) et les locataires ciblés (étudiants, jeunes actifs, vacanciers, etc.)
Acquisition du bien
Vous avez trouver différents bien correspondant à vos recherches. Il est temps de passer à l’action !
Nous vous proposons les étapes suivantes qui vous mèneront à l’achat de votre bien immobilier locatif RENTABLE :
- Analyser la rentabilité et définir un prix maximum à ne pas dépasser pour chaque bien qui vous intéresse en fonction de la stratégie de mise en location possible.
- Faire des offres en dessous du prix marché. N’oubliez pas que vous rechercher des bonnes affaires, pas de sentiment. N’ayez pas peur des refus ou que votre interlocuteur s’offusque, vous avez une rentabilité à tenir, tenez-la.
- Choisir le statut fiscal le plus adapté à votre situation (location nue, LMNP, SCI à l’IS).
- Choisir et obtenir son financement (choix de la durée du prêt immobilier, du montant de l’apport, banque ou courtier, etc.)
- Préparer et organiser les travaux s’il y en a, et meubler le bien ou non selon votre stratégie locative.
Mise en place de votre premier locataire
Après la signature du compromis de vente puis la signature de l’acte de vente chez le notaire, le bien vous appartient. L’ultime étape est la recherche d’un BON locataire, c’est-à-dire qui prendra soin de votre bien et paiera son loyer en temps et en heure :
- Recherche du locataire, selon les critères définis à l’avance, via les site d’annonce comme leboncoin, ou par agence immobilière (à éviter surtout au début).
- Rédaction du bail locatif et préparation de l’état des lieux selon la stratégie choisie (bail nue, bail meublé, bail commercial, etc.)
- Faire entrer votre premier locataire et encaisser votre premier loyer.
Après avoir réaliser toutes ces étapes, vous savez à présent ce qui vous motive, quoi mettre en place et surtout comment y arriver.
Il vous suffira de renouveler la mêmes démarches pour chaque investissement pour attendre le succès. Mais vous verrez qu’à l’aboutissement de vos premiers investissements immobiliers, cela deviendra un automatisme et vous n’aurez plus forcément besoin d’y vous référer.
Si vous êtes prêt à passer à l’action et pour gagner du temps et de l’argent dans vos démarches, vous pouvez accédez à toutes les clés et outils pour votre réussite immédiate sur notre page principale.