Réaliser une étude de marché immobilière est une étape indispensable de la recherche de bien locatif. Vous devez savoir où investir, quel type de bien et viser quel type de locataire.
La réalisation de l’étude de marché est concomitante à la recherche de biens. Si vous souhaitez en savoir plus avant de parcourir cet article, nous vous suggérons de lire l’article : Comment commencer dans l’immobilier.
Afin de connaitre toutes les opportunités d’investissement locatif qu’offrent une ville, vous pouvez consulter les données statistiques. En allant sur le site de l’INSEE, vous pouvez récupérer des informations importantes. Vous pouvez y récupérer les informations sur :
- L’âge de la population. Par exemple, s’il s’agit d’une population plutôt âgée, vous saurez que le pouvoir d’achat y est plus fort. Les biens recherchés peuvent être situés hors du centre-ville, dans des secteurs calmes et d’une surface plus grande et confortable comme des maisons.
- La composition des ménages. Par exemple, si ce sont plutôt des couples avec enfants, vous pourrez orienter votre stratégie vers des moyennes et grandes surfaces en location nue.
- Présence d’école et d’université. Par exemple, s’il s’agit d’une population plutôt étudiante, vous pourriez orienter votre stratégie en ce sens. Vous pourrez viser des petites surfaces que vous pourriez louer en meublé, proche des universités.
- Le taux de chômage. Plus une ville a un taux de chômage élevé, plus c’est risqué d’y investir des biens haut de gamme car le pouvoir d’achat y sera limité. A comparer avec la moyenne nationale.
- L’évolution du nombre d’habitants. Plus la ville en perd, plus il est risquer d’y investir sur le long terme.
Choix du secteur
Réaliser une étude de marché immobilière nécessite de bien choisir son secteur. Sachant quels types de locataires vous ciblez et quels types de locations vous souhaitez faire, vous pouvez choisir le secteur. Il faudra toujours adapter votre choix en fonction de votre analyse préalable.
Par exemple, s’il s’agit d’une ville étudiante, il faudra cibler les biens situés proches de la fac, proposer des petites surfaces et en meublé.
Autre exemple, si vous ciblez des familles ; Regardez les cartes de bus, métro, tram pour savoir où sont les arrêts et les différentes lignes. Dans la même idée, cherchez où se trouvent les écoles, collèges, lycées.
Il faudra éviter d’investir dans un quartier « chaud » sauf s’il intègre votre stratégie. Toutes les villes sont des quartiers « chauds », pour les connaitre il vous suffit de taper dans google « Ville xxxx quartier chaud » et vous le saurez. Si vous êtes du coin, vous n’aurez pas de difficulté à le savoir. Attention, même au centre ville, vous pouvez trouver des rues sensibles, il faudra bien vous renseigner également.
Pour connaitre les quartiers porteurs futurs, vous pouvez toujours vous renseigner à la marie, au service urbanisme par exemple. Vous saurez peut-être les futurs projets de la ville et donc le potentiel de tel ou tel quartier.
Vous pouvez vous informer sur le site ville-ideale où des informations judicieuses peuvent s’y retrouver. Un classement des villes pertinent sera à votre disposition.
Comment définir le prix à acheter
Rappelez vous que vous achetez une surface, pas une rentabilité. La rentabilité, vous la créez vous même.
Tout comme de bons investisseurs tel Sébastien More pour réaliser une étude de marché immobilière, renseignez-vous sur le prix au m² dans votre secteur.
Vous pouvez vous référer aux sites :
- meilleursagents, site de courtier immobilier.
- rendementlocatif : site indépendant ;
- seloger : site d’agent immobilier ;
- immobiliernotaires : site de notaire.
Ces 4 sites sont des sites de natures différentes. Vous pouvez ensuite faire une moyenne des 4 pour avoir la meilleure précision possible.
Si vous avez des travaux à réaliser. Par exemple de gros travaux qui coûteront 1000/m², baissez le prix d’autant pour être au plus haut au prix moyen calculé en tenant compte des travaux. Vous aurez donc votre prix plafond.
Sachant que le bien est refait à neuf, il aura donc une valeur supérieure au prix moyen calculé, pouvant aller par exemple jusqu’à 40% de plus selon les secteurs.
Comment définir le prix de location
Nous pourrions utiliser le même type de procédés que pour définir le prix au m² mais ce serait une erreur. En effet, les paramètres sont tellement plus nombreux qu’il y a de fortes chances d’être déconnecté du vrai prix.
Vous pouvez alors rechercher simplement sur le site leboncoin. Vous regardez les prix pratiqués pour le même type de biens que vous allez proposer et faites une moyenne.
Conclusion de l'étude de marché immobilière
Après avoir déterminer le prix moyen au m² et estimé le coût des travaux (s’il y en a), puis déterminer le prix de la location moyen pour le type de bien que vous souhaitez proposer, vous aurez les éléments principaux pour calculer approximativement la rentabilité brute :
Prix de la location mensuelle x 12 / (Prix d’achat + travaux) = rentabilité brute.
Remarque : la rentabilité brute exacte se calculera avec des paramètres supplémentaires. Mais cela donne déjà une bonne idée.
En définitive, réaliser une étude de marché immobilière est chose rapide et simple. Votre stratégie est constituée du choix de la ville, le choix de type de biens, des futurs locataires ciblés et le type de location pratiquée. En réalisant ces étapes, vous saurez donc si votre stratégie est en bonne voie d’être payante. Si la rentabilité déterminée est à 2 chiffres, c’est plutôt encourageant.
Néanmoins, par sécurité, prenez toujours en compte le calcul de la rentabilité en vous référent au prix de location classique. Par exemple, si votre stratégie locative est de proposer de la location courte durée, votre rentabilité va être boostée. Imaginez à présent que la loi l’interdise dans les prochaines années : si le bien est rentable en location nue, vous aurez toujours la possibilité de proposer une location classique tout en étant toujours rentable.