Les notaires, les enchères immobilières et la recherche sur le terrain sont d’autres moyens de recherches méconnus et peu pratiqués, cela peut être une source importante d’opportunités et moyens de trouver des pépites. Si vous souhaitez connaitre les moyens standard de recherches, lisez les articles Comment créer une routine efficace de vos recherches immobilières, Comment trouver des bonnes affaires grâce aux agents immobiliers et Comment rechercher des biens rentables comme un pro.
Une fois aguerri aux méthodes classiques de recherches immobilières, il est temps d’aller plus loin pour trouver des pépites. Des bonne affaires arrivent tous les jours, à vous de capter le maximum d’opportunité.
En tant que professionnel de l’investissement immobilier, vos recherches ne doivent pas être limitées aux sites d’annonce et coup de fils. Il faut sortir de chez vous, allez sur le terrain, au contact du marché.
Les notaires sont une source d’opportunités très intéressante et peu exploitée.
Après avoir noué des liens avec les agents immobiliers, vous pouvez contacter un ou des notaires pour créer une relation.
Puis une fois les relations tissées, choisissez-en un seul, celui avec lequel vous aurez le plus d’affinité, pour nouer des liens plus forts en travaillant régulièrement avec lui.
Il faut reconnaitre qu’il n’est pas aisé de rentrer en contact avec des notaires. Cela peut se faire par exemple lors de la signature d’un compromis ou acte de vente. Et encore…
Cela arrive que le notaire délègue et qu’il ne soit pas présent lors des signatures. Ce qui fait que vous ne rentrerez même pas en contact avec lui, donc aucune chance de tissez des liens.
Il faut faire preuve de courage et de persévérance. En les sollicitant régulièrement et en y allant au culot, vous aurez plus de chance. Le jeu en vaut la chandelle, une fois le lien créé, il s’agira ensuite que d’entretenir la relation, comme vous pouvez le faire avec les agents immobiliers.
Comment rentrer en contact avec le notaire
Une porte d’entrée vers le notaire peut être de le contacter pour un bien qu’il propose à la vente.
En effet, tout comme une agence immobilière, beaucoup de notaires proposent des biens à vendre. Cette voie est plutôt méconnue car ce n’est pas le cœur de leurs métiers. Tout le monde se rue sur les agents immobiliers pour récupérer des affaires, alors que bien souvent les notaires en proposent également et la concurrence avec les autres investisseurs y est faible.
De plus, les frais du notaire peuvent être plus faibles si vous passez par un notaire pour acheter un bien immobilier.
L’inconvénient est que le nombre de biens est souvent limité, cependant il se peut qu’avec un peu de recherches et persévérance vous tombiez de temps en temps sur une pépite.
Afin de rentrer en contact avec lui, il faut d’abord contacter l’étude pour prendre un rendez-vous. Vous serez bien souvent confronté au filtre qu’est la secrétaire. C’est là que votre persévérance doit entrer en jeu. Si vous obtenez un rendez-vous avec la personne qui s’occupe des ventes dans l’étude, ce sera déjà pas mal. Vous avez votre porte d’entrée.
Sachez que le temps du notaire est précieux, alors venez en aux faits. Expliquez clairement vos intentions et remettez-lui votre carte de visite pour paraître toujours professionnel.
Que peuvent vous apporter les notaires
Outre des biens immobiliers en vente, le notaire peut être un excellent apporteur d’affaires. En effet, une de ses fonctions est de gérer les successions. Or les successions sont régulièrement source de bonnes affaires. En entretenant de bonnes relations avec le notaire et en sachant ce que vous recherchez comme type de bien, en cas de succession où de l’immobilier est présent et que les héritiers demandent au notaire de s’occuper de vendre le bien (car ils souhaitent que la vente et la succession soit faite au plus vite, ou que les héritiers ne sont pas disponible pour s’en occuper), il pourrait tout de suite penser à vous et vous contacter. En retour, vous continuez à passer par son étude pour vos acquisitions et vos ventes.
De plus, le notaire s’occupant de la vente doit bien connaitre le bien et le contexte de la vente. Il pourra plus facilement vous aider à l’acquérir dans les meilleures conditions.
Attention toutefois à ne pas trop négocier, en principe c’est lui qui estime le bien. Il ne faudrait pas le froisser. Car c’est lui le professionnel de l’immobilier, il connait bien le marché. De plus, il n’est pas un marchand de tapis. Si vous devez négocier, faites-le en douceur et surtout en expliquant les raisons.
Comment trouver en ligne des biens vendu par des notaires
Outre l’aspect local et exclusif de la relation que vous pouvez entretenir avec votre notaire, vous restez malheureusement limité par uniquement les biens qu’il propose.
Il existe toutefois des sites internet dédiés justement aux ventes de biens par des notaires tels qu’immonot.com et immobilier.notaires.fr.
Les enchères immobilières
Les ventes aux enchères immobilières se déroulent au Tribunal de Grandes Instances ou dans les chambres de notaires.
Tout le monde peut participer à ces enchères, elles sont publiques.
Des sites spécialisées existent comme licitor.com (plus d’annonce et mieux fait) et enchères-publiques.com
Des dates de visites sont organiser, il vous suffit de vous inscrire et vous rendre sur place lors des programmations.
Souvent les annonces ne sont pas étayées, vous pouvez contacter le notaire ou l’avocat pour en savoir plus.
Le prix des enchères
Souvent la mise en prix est basse, de 1 à 2 tiers du prix réel. Cependant, les enchères comportent des risques à prendre en compte. Si vous vous prenez au jeu des enchères, vous risquez de rentrer dans une compétition avec d’autres et risquez alors d’acheter le bien plus cher que sa valeur réelle.
Il faudra alors vous donner une limite de rentabilité. Elle peut être facilement déterminée grâce à l’analyseur de rentabilité, et vous tenir à cette limite maximale.
Comment participer aux enchères
L’accès à la vente aux enchères dépend du lieu où cela va se passer.
Si la vente doit se faire à la chambre des notaires, il faut remettre un chèque de consignation, qui sera rendu si vous n’achetez pas et déduit de votre prix d’achat si vous achetez. Le montant est fixé par le notaire en charge du dossier.
Si la vente se passe au tribunal de grandes instances, il sera nécessaire de venir avec un avocat inscrit à l’ordre de juridiction concerné. Il faudra lui communiquer votre prix plafond. C’est donc lui qui enchérira pour vous jusqu’à attendre votre limite haute.
L’achat du bien aux enchères
Si vous remportez l’enchère, la vente sera définitive que 10 jours après le jour des enchères. Cette période de 10 jours est ce qu’on appelle la période de surenchère où toute personne peut surenchérir à hauteur de 10% de plus. Si cela se produit, les enchères sont relancées.
Si la vente se fait chez le notaire, vous avez 45 jours pour payer le bien.
En revanche, si la vente se fait au tribunal, vous avez 2 à 3 mois pour payer le bien. Des pénalités peuvent être appliquées et même une remise aux enchères du bien si la vente n’est pas soldée à temps.
Coûts de la vente aux enchères
Si la vente se fait par un notaire : il y a la commission du notaire de l’ordre de 10% de prix du bien hors taxe + les frais de notaire classique de l’ordre de 7,8%.
Si la vente est organisée par le tribunal : s’appliqueront des frais de publicité, des frais d’huissier et frais de recouvrement + les frais de notaire classique de l’ordre de 7,8%.
La recherche sur le terrain
Pour rechercher un bien rentable, vous devez utiliser les méthodes classiques, cependant si vous souhaitez trouver des perles rares, il faut sortir (littéralement).
En effet, en vous baladant dans le secteur que vous ciblez, avec un œil averti vous pouvez des biens abandonnés et inoccupés. Il faudra alors vous renseigner en contactant les commerces aux alentours, les voisins. Il s’agit d’un travail difficile car il faut avoir de l’audace pour cela, mais l’effort peut un jour payer.
Si votre enquête vous amène jusqu’à récupérer les coordonnées des propriétaires, il ne vous restera plus qu’à les contacter. Il se peut même que vous les retrouviez en consultant le service cadastral de la commune. Les coordonnées sont publiques, ils sont obligés de vous les donner, alors n’hésitez pas à insister et relancer jusqu’à obtenir ce que vous demandez de droit (selon les communes cela peut être par appel téléphonique, consultation sur place par rendez-vous, ou encore formulaire à remplir).
L’avantage est que vous êtes le seul investisseur, aucune concurrence. L’inconvénient est que vous ne savez pas si le propriétaire souhaite céder le bien.
Sachez qu’un bâtiment vide coûte de l’argent à son et ses propriétaires (taxe foncière, taxe sur les logements vacants, assurance, travaux et entretien). Vous pouvez jouer là-dessus en lui proposant de le soulager de ses charges avec une bonne proposition d’achat. Cela peut ne pas marcher, cela ne dépend pas de vous mais de la situation (financière, familiale, mentale, géographique) du propriétaire. Mais si cela marche, c’est peut-être une très bonne affaire que vous allez réaliser.