Parmi les différentes stratégies de location existantes, choisir celle qui correspond le mieux à votre bien vous fera gagner un maximum de temps ou d’argent.
Afin de bien choisir la stratégie locative qui vous conviendra, il est important de les rappeler avec précision. Puis de les comparer pour vous aider à prendre les meilleures décisions.
Sans rentrer dans les détails, nous vous rappellerons les différentes types de mises en location les plus courantes et qui représentent la quasi-totalité des locations en France. Nous vous précisons quelques points qui vont vous permettre de bien les identifier et les discerner.
Location nue
La location nue style de location le plus répandue. Elle est utilisée par les personnes qui souhaitent rester dans un logement de façon durable. Pour leur résidence principale par exemple.
Le bail est un contrat de location nue d’une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.
Location meublée
La location meublée est un type de location où les personnes ont vocation à rester dans le logement d’une durée déterminée. Vous proposez aux locataires tous les meubles et équipements nécessaires pour qu’ils puissent y loger avec un minimum de confort.
Ce type de location correspond par exemple aux étudiants, ou encore à des jeunes rentrants dans la vie active avec un budget limité.
Le bail est un contrat de location meublée d’une durée de 12 mois renouvelable par tacite reconduction.
Location moyenne durée
La location moyenne durée peut être considérée comme une extension de la location meublée pour répondre à des demandes locatives d’une durée plus courte.
L’équipement du logement est en principe plus important (TV, cafetières, etc.). Le futur locataire doit pouvoir intégrer les lieux et déposer sa valise sans avoir besoin d’acheter quoi que ce soit hormis, pour une question d’hygiène, la literie et serviettes de bain. Ainsi, il est fréquent que la connexion internet et le wifi soient compris dans les charges. Cela signifie que le prix de la location sera plus important que la location meublée classique.
Ce type de location correspond à des locataires souhaitant rester une période et une durée bien définie dans le logement et connues à l’avance. En générale jusqu’à 12 mois maximum. Il convient par exemple à des travailleurs mutés temporairement dans une ville loin de chez eux. Ou encore à des étudiants en stage ou en contrat d’apprentissage.
Le bail peut être un contrat de location meublée classique qui va jusque 12 mois renouvelable par tacite reconduction. Il peut être également un contrat mobilité allant d’1 à 10 mois non renouvelable.
Colocation
La colocation est un type de location qui, comme son nom l’indique, permet à plusieurs locataires de partager un même logement.
L’aménagement et l’équipement du logement seront similaires à la location moyenne durée. Ce n’est pas toujours le cas mais fortement conseiller pour limiter au maximum tout souci relationnel entre les colocataires (par exemple le partage des coûts de la box internet).
Cette stratégie permet de louer une chambre au lieu d’un logement et ainsi profiter d’un effet de levier. Cela se fera en proposant des loyers moins cher qu’un studio mais, additionnés, représentera une somme plus importante qu’en louant l’appartement qu’à un locataire.
Cette solution répond à des demandes de logements d’étudiants ou de jeunes actifs à budgets limités. Les périodes vont en général de 10 mois à plusieurs années.
Plusieurs formes de baux existent pour ce type de location :
- Le bail de location meublé classique : pour un couple d’étudiant ou jeunes actifs par exemple ;
- Un bail de colocation collectif unique : les colocataires sont solidaires du loyer les uns des autres ;
- Le bail de colocation individuel : les colocataires ne sont pas solidaires entre eux.
Pour en savoir davantage sur les baux de colocation, cliquez ici.
Location courte durée
La location courte durée, ou encore la location saisonnière est un type de location qui a pris de l’ampleur depuis quelques années.
Il s’agit de proposer un logement meublé et équipé totalement, literie et serviettes comprises.
Cette activité est en concurrence directe avec les hôtels.
Souvent décriée et critiquée, elle reste une solution les plus rentables pour gagner de l’argent avec un logement locatif.
Cette solution s’apparente à une réelle activité commerciale, voire un métier. D’ailleurs certaines conciergeries sont nées pour s’en nourrir en proposant leurs services de gestion aux particuliers souhaitant booster leurs revenus locatifs.
Le bail est contrat de location courte durée d’une durée maximum de 3 mois.
Chaque stratégie locative est détaillée dans le livre Investissement locatif : en route vers votre empire immobilier. Les avantages et inconvénients et comment les mettre en pratique.
Pour un même bien, l’ensemble des stratégies ne peuvent pas forcément toutes convenir. Cela dépend du secteur géographique et votre analyse du marché (voir comment réaliser une étude de marché).
Par exemple, pour un appartement 4 pièces dans un quartier résidentiel calme en banlieue ne conviendra moins à de la location courte durée. Mais si l’appartement se situe à l’entrée d’une faculté, la colocation s’y prêtera très bien.
Comparaison entre les stratégies de location
Comparaison entre les différentes stratégies locatives selon les critères suivants :
- Coût de mise en place
- Temps à consacrer à la gestion locative
- Rentabilité de la stratégie
- Simplicité dans les démarches administratives et de gestion de la location
- Optimisation fiscale de l’investissement locatif
La comparaison se fait de manière générale, il y aura toujours des divergences selon l’environnement géographique et les caractéristiques du bien. En fonction des situations, une stratégie peut convenir davantage qu’une autre.
+ : positif pour l’investisseur
– : négatif pour l’investisseur
Analyse comparative entre les stratégies de location
Ce tableau comparatif met en avant plusieurs constats :
- Plus une stratégie est rentable, plus elle va prendre du temps dans la gestion locative. Par exemple, dans une location nue, le locataire apporte ses meubles. Il a donc tendance à rester plus longtemps que s’il était en colocation. Et par nature, bien plus que s’il était en location courte durée.
- Un avantage de la location nue est que sa gestion au quotidien est simple. Il y a plus de turn over dans les locations meublées et de plus en plus que la durée des contrats est courte.
- Cependant, une location nue coûtera moins cher à mettre en place qu’une location meublée et encore plus pour une location courte durée. En effet, la location nue ne nécessite aucun achat de meuble alors que dans une location meublée. Il faut acheter des meubles (au moins le minimum requis). Une location courte durée coûtera encore plus cher puisque les équipements doivent être maximales pour assurer le meilleur confort possible des locataires durant leurs séjours.
- La fiscalité est plus favorable pour la location meublée, notamment grâce à tous les déductions fiscales possibles. Il existe des solution pour optimiser la fiscalité des logements nus, notamment via une SCI à l’impôts sur les sociétés. Nous vous recommandons ce livre qui vous expliquera tout en détail. Mais vous pouvez également retrouver toutes les astuces et ce qu’il faut savoir dans le livre Investissement locatif : en route vers votre empire immobilier.
Il est important de souligner qu’en définitive, la rentabilité d’une stratégie locative est inversement proportionnelle au temps à y consacrer au quotidien.
D’ailleurs, certains propriétaires de biens se consacrent uniquement à la gestion de leurs locations courtes durées, suffisamment pour se dégager tellement de cash-flow que cela devient un métier secondaire, voire leur métier principal : on parler alors de rentier de l’immobilier.