Le locataire rentable idéal pour votre bien immobilier est celui qui paie bien, qui entretient correctement le bien, qui reste longtemps, qui ne vous appelle que très rarement et qui se débrouille tout seul !
Nous allons voir étape par étape comment le dénicher. En forme d’entonnoir, vous commencerez par l’annonce, puis la sélection de profils par plusieurs filtres jusqu’à en faire ressortir le bon. Celui qui respecte l’ensemble de vos critères de recherche et dont vous avez le feeling.
Prenez exemple sur les hôtels. Quand vous êtes sur un site hôtelier, vous contactez que les photos montrent toujours la chambre à son avantage. Il en doit être de même pour votre bien immobilier.
Les photos de l'annonce
Les photos sont la première chose que le candidat voit quand il voit l’annonce. C’est donc le plus important.
Vous devez donc réaliser de belles photos, lumineuses.
Une belle cuisine attirera l’œil.
L’appartement doit être mis en situation si vous le louez meublé. C’est-à-dire avec les équipements et meubles.
Par exemple, dans la salle à manger ou cuisine : les assiettes, verres, set de tables et corbeille de pain doivent être sur la table à manger, de la décoration doit être présente selon le thème.
Dans les chambres, le lit doit être fait au carré avec de beaux coussins.
A l’intérieur de la salle de bain, les serviettes de bain blanches doivent être suspendues, l’eau qui coule, et avec accessoires de bain comme à l’hôtel tels de petits savon, gobelet, etc.
Pour la prise de photo, prenez surtout depuis les angles, et en position accroupie ou assise. Cela augmentera les volumes des pièces.
Les photos que les gens recherchent le plus sont ceux de la pièce à vivre, cuisine et salle de bain. Il est donc inutile de mettre une photo montrant que les toilettes. D’autant plus que sur les sites d’annonces principaux le nombre de photos est limité.
La rédaction de l'annonce
Le texte doit également attiré l’attention et surtout donner toutes les informations nécessaires pour gagner du temps.
La description doit être la plus concise, claire et détaillée. Nous vous conseillons d’effectuer la description en commençant par l’environnement, puis l’immeuble et finir par l’appartement. Cela permet au lecteur de situer mieux le contexte. Ces descriptions devront être orientées selon le profil rechercher (Ex : couple avec deux enfants chercherons peut être la proximité du collège ou des arrêts de bus ou la présence d’un parking) :
- La description de l’environnement. Tout le monde ne connait peut être pas la ville ou le quartier, situer l’immeuble permettra au candidat de se repérer. Exemples : proximité et écoles, à 300m de la gare, moyens de transports : à 50m d’un arrêt de bus, mairie, centre-ville.
- La description de l’immeuble : présente d’emplacement de stationnement, garage, box, cave, etc.
- Enfin, la description de l’appartement, pièce par pièce en utilisant des superlatifs adaptée permettant au candidat de se projeter. Les équipements, meubles, et fonctionnalités devront être détaillé (Ex : cafetière Nespresso, TV connectée avec fibre optique, etc.). Ce sont des arguments supplémentaires.
Présentez toujours la partie administrative en fin d’annonce précisant les conditions. Par exemple : garants obligatoires pour les personnes n’étant en pas en CDI ou en période d’essai. Les revenus du ou des garants doivent être supérieurs à 3 fois le loyer.
Comment sélectionner les locataires potentiellement rentables pour votre bien immobilier
Les sites d’annonces proposent que vous soyez contacté par messagerie, e-mail ou téléphone. Les modes de contact restent à votre discrétion, cela dépend de la situation et cibles du bien.
Par exemple, si vous avez un studio meublé à côté de la fac, que vous ciblez les étudiant et que vous êtes en période d’été : vous allez être submergé de contact. Alors un contact unique par e-mail est à privilégier.
De plus, par e-mail vous gardez toujours des traces pour vos recherches futures, et vous permet déjà d’avoir l’adresse-mail du candidat. De toute façon, même s’il vous contacte par téléphone, le contact par e-mail restera nécessaire pour les échanges et la récupération des documents constitutifs du dossier du locataire.
Si vous laissez le choix au candidat de vous appeler, ce dernier peut vous contacter pour vous demander de visiter avant que vous ayez vérifié qu’il corresponde au profil recherché. Combien de candidats viennent visiter des logements en étant quasi certains de ne pas être accepté. Pour éviter les curieux et perdre du temps, passer par e-mail pourra déjà vous permettre de bien trier.
Comment sélectionner un locataire rentable pour votre bien immobilier
Les biens immobiliers de qualité attirent les locataires de qualité. Si vous proposer un bien haut de gamme avec des prestations haut de gamme, avec un loyer plus élevé que la moyenne, vous attirerez des locataires haut de gamme.
N’oubliez pas que vous cherchez les meilleurs profils.
Il faut premièrement ne pas se précipiter à prendre le premier venu. C’est souvent une erreur qui peut coûter cher.
Après avoir laissé votre annonce sur le bon coin quelques jours, vous allez récupérer de nombreux de candidats.
La norme est de prendre des personnes ou garants dont les revenus sont 3 fois supérieurs au loyer avec charges. Cependant, si votre bien attire beaucoup, vous pouvez être exigeant en sélectionnant des personnes ayant des revenus 4 fois supérieurs au loyer.
Le contact : le premier tri
Pour paraître le plus professionnel possible et être efficient dans vos recherches, le contact par e-mail uniquement est préférable, en tout cas en premier lieu.
Cela permet déjà un premier tri sur le volet.
Cherchant des profils haut de gamme, vous pouvez déjà écarter par exemple :
- ceux qui ne disent pas bonjour dans le message ou le mail ;
- celui ou ceux qui posent des questions dont les réponses sont dans l’annonce. Cela signifie qu’ils n’ont même pas pris le temps de lire entièrement l’annonce ;
- ceux qui emploi un ton, langage douteux et inapproprié au profil recherché ;
- ceux qui font des fautes d’orthographes et de grammaire à chaque phrase.
La description de la situation du candidat : le second tri
Vous cherchez les profils les plus sûrs pour votre bien, vous souhaitez éviter au maximum les défauts de paiement. Et cela se comprend, car en France les locataires sont surprotégés, ce qui rend difficile de les éjecter facilement et surtout rapidement en cas de défaut de paiement ou autres (nuisance, etc.).
Donc si le locataire précise qu’il est en recherche d’emploi, au RSA, en auto entreprise, en interim ou en CDD : préparez une réponse les informant que malheureusement vous ne prenez pas ce type de profil et vous leur souhaitez bonne chance pour la suite de leur recherche.
Les profils intéressants
Pour les locataires potentiellement intéressants, vous pouvez leurs envoyer un mail type comme celui-ci :
« Bonjour,
Nous donnons suite à votre candidature pour l’appartement de 45m² situé 2 rue de la Mairie 21000 DIJON, entièrement équipé et meublé, qui sera bientôt disponible.
Pour compléter le dossier, nous aurons besoin des copies de :
Pour vous :
- vos 3 derniers bulletins de salaire sauf étudiant ;
- votre CDI sauf étudiant ;
- la carte ou certificat d’étudiant si vous êtes étudiant ;
- le dernier avis d’impôts français recto-verso si présent ;
- votre passeport ou carte d’identité recto-verso, ou VISA si hors UE ;
- un justificatif de votre domicile actuel (facture de gaz, électricité, eau ou box internet) de moins de 3 mois ;
Pour le garant ou les garants :
- Leurs 3 dernières fiches de salaire ;
- Leurs CDI ;
- Les passeports ou leurs cartes d’identité recto-verso en cours de validité ;
- Leurs derniers avis d’impôt français ;
- Un justificatif de leurs domiciles (facture de gaz, électricité, eau ou box internet) de mois de 3 mois.
Je vous remercie par avance pour l’envoi des documents.
Je reste à votre disposition.
Bien Cordialement,
Monsieur X »
Si personne ne répond pas sous 24 heures (sauf raison valable), mettez hors course car une personne intéressée répondra très rapidement à ce type de mail.
Si le candidat ne vous a pas précisé dans son premier message qu’il est au chômage, au RSA, en intérim, en microentreprise ou en CDD, envoyez leurs immédiatement le mail qui précise qu’il ne correspond pas au profil recherché.
Il en est de même pour ceux qui n’ont pas de garants si leur situation nécessite un garant.
Remarque : pour être le plus tranquille possible, si vous cherchez étudiant, prenez un étudiant en début de cycle.
Normalement à ce stade, il ne doit plus rester beaucoup de candidat. L’avantage est que lors de la visite, si ça matche, vous avez déjà tous les documents pour préparer le bail et signer dans les jours à venir.
La visite des locataires rentables de votre bien immobilier
La prochaine étape est la visite.
Préférez une organisation de visites individuelles, car faire des visites groupées est plutôt désagréables et vous ne pourrez pas bien analyser le profil de chaque candidat. Par contre rien ne vous empêche d’enchaîner, cela peut donner même un sentiment d’urgence voyant que le bien est prisé.
Évitez les fumeurs car la fumée s’incruste dans le mobilier, la literie, les draps drap les rideaux, et rend la tapisserie et les murs jaunes. Vous pouvez le voir
Lors des échanges oraux, demandez si la personne possède ou aura des animaux. Évitez-les autant que possible, essentiellement ceux qui peuvent dégrader le mobilier par exemple, tolérez peut-être un chat si la surface est assez grande surface. Par contre évitez surtout les chiens pour les petites surfaces, il sera malheureux, aboiera tout le temps et gênera les voisins.
Dans tous les cas, sélectionnez le candidat dont vous avez le plus grand feeling : c’est le plus important. Dès les premiers échanges vous pouvez sentir si la personne est fiable.
En tant que propriétaire, sans être hautain, vous êtes en position dominante et il faut la garder. Évitez donc tous les personnes chiantes qui cherchent sans cesse la petite bête et chipote pour un rien. Vous risquez d’être souvent embêté par ce type de profil.
Ne pas dire au candidat qu’il est pris à la fin du rendez-vous, même s’il est top et que c’est lui que vous souhaitez comme locataire, il ne doit pas le savoir. Dire plutôt que son profil est intéressant et que vous allez lui répondre demain. Avoir la réponse 24 h après, la réponse aura plus d’impact et c’est différemment psychologiquement. La personne aura alors tendance à être plus reconnaissante.
La vérification des informations du futur locataire rentable
Il s’agit de l’ultime étape de la recherche de locataire.
La période de 24h pour donner une réponse vous permettra de vérifier les documents envoyés par le candidat. Peu de locataire font de faux papier vu les risques pénaux encourus, mais rien n’empêche une vérification rapide.
Vous pouvez effectuer 3 vérifications :
– Vous pouvez appeler l’entreprise pour savoir si la personne travaille bien là ;
– Egalement, vous pouvez bien observer sur carte d’identité ou passeport s’il n’y a pas d’anomalie ou choses curieuses ou inhabituel. Vous pouvez effectuer cette vérification en rédigeant le bail par exemple.
– Vous pouvez vérifier la véracité de l’avis d’impôts en allant sur le site du service public. A présent avec la dématérialisation des documents fiscaux, il est facile de modifier les informations sur un fichier au format PDF, alors la tentation de falsifier les informations peut être grande.
En définitive, même si nous ne pouvons affirmer que tout se passera parfaitement, en réalisant toutes ces étapes vous augmenterez considérablement vos chances de trouver le meilleur locataire possible.
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