comment estimer les travaux d'un investissement locatif

Les estimations de travaux

Pour vous aider lors d’une recherche de biens, nous vous proposons des estimations des travaux les plus fréquents lors d’une rénovation.

L’estimation des travaux n’est pas aisé, surtout si vous débutez et ne connaissez pas de professionnels de confiance.

Pour vous aider lors d’une recherche de biens, nous vous proposons une estimation des coûts des travaux les plus fréquents lors d’une rénovation.

Cela pourra vous donner une bonne idée des coûts réels.

Si vous êtes l’âme d’un bricoleur et souhaitez réaliser vous-même les travaux (à ce moment là, seuls le matériel serait déductible des impôts), nous vous conseillons de lire ce livre. Il se veut pratique et facile à utiliser.

Ces montants ci-après sont le fruits de constatations sur le terrain, de plusieurs devis de professionnels et des recherches sur le web. Ces montant peuvent varier d’environ 10% en plus ou en moins selon les régions, les villes, les entreprises.

La plomberie est un poste presque incontournable dans le cadre d’une rénovation d’un bien, que ce soit la cuisine ou la salle de bain. En effet, ceux sont les pièces que les locataires regardent en priorité.
Cependant, cela représente des coûts non négligeables lors des travaux.

La dépose, le démontable et l’enlèvement

Pour des éléments de salles de bain tels que les WC, les meubles vasques, lavabos : le coût est d’environ 50€.
La douche et cabine de douche, cela revient environ à 200€.

La baignoire, plus volumineuse représente environ 100€.

L’évier de cuisine, plus petit élément représente 20€.

Un chauffe eau environ 100€.

La pose et la fourniture

Un WC simple représente environ 300€. Un WC suspendu représente 400€.

La baignoire serait de 1300€ environ.

Une douche classique : 1500€, mais une douche italienne plutôt 2500€.

Un meuble vasque environ 250€.

Le chauffe eau de 100L coûterait dans les 250€, un de 200L plutôt 600€, et 300L à 700€.

Le mitigeur et évier de cuisine serait d’environ 200€.

Les coût de l’alimentation et évacuations supplémentaires suite à la création d’une salle de bain et d’une une cuisine sont :

  • WC : 200€ ;
  • Meuble vasque : 200€ ;
  • Cuisine : 200€ ;
  • Douche : 200€ ;
  • Baignoire : 200€ ;
  • Chauffe-eau : 200€.

Lorsque vous partez d’un plateau brut, les coût sont plus important. Il faut ajouter :

  • Alimentation globale : 500€ ;
  • Évacuation globale : 500€.

Lors que vous additionnez l’ensemble de ses coûts, vous remarquerez que les montants peuvent vite grimper. Cela étant dit, tout dépend de la qualité et l’esthétisme des produits que vous allez installer.

Les travaux d’ électricité et de gaz

L’électricité et le gaz représentent également des postes non négligeables et souvent à refaire lors d’une rénovation.
En effet, avec les normes qui évoluent sans cesse, il y a de forte chance lorsque vous achetez un bien à rénover qu’il faille remettre aux normes. En tout cas, cela est préconiser pour en faire un bien de qualité et moderne.

La dépose, le démontable et l’enlèvement à la déchetterie

Pour les éléments d’électricité tels que les radiateurs électriques, tableaux électriques, VMC, cela représente environ 50€ par élément. En ce qui concerne le gaz tels les radiateurs, tuyaux, chaudières, les montant son plus importants.

La pose et fourniture du matériel électrique

Nous incluons tout ce qui est en lien avec le matériel à installer, par exemple, pour un radiateur électrique, cela comprend également la création de l’alimentation, le cache de la prise et la boite d’encastrement.

Les éléments communs

Un tableau électrique pour un studio : 500€. Pou un T2 ou T3 : 700€, pour un T4 ou + : 900€.

Un compteur électrique représente de 200 à 500€ selon les électriciens.

Une prise électrique de 16A (ce que vous allez retrouver le plus souvent) coût environ 70€.

Mais une prise de 32A, utilisée principalement pour les fours et plaques de cuisson : 110€.

Une prise RJ 45 : 400€.

Une prise TV : 100€.

Le matériel de la marque Schneider

Les différences de prix entre les fournisseurs étaient tellement importantes que nous souhaitez vous présenter les coûts d’installation du matériel électrique de la marque Schneider.
Cette marque est connue pour son bon rapport qualité prix. Pratiquement de même qualité, selon nous, que la marque Legrand (marque de référence pour tous les électriciens) mais à des prix moins onéreux.

Un chauffe-eau coût environ 100€.

Un radiateur de 1000 Watt coûterait dans les 200€. un de 2000 Watt plutôt dans les 300€.

Pour un sèche serviette de 500 Watt serait de l’ordre de 200€.

Une VMC pour un T2 serait de 300€, 400€ pour un T3.

La liaison et équipotentiel, obligatoire pour les salles de bains, représenteraient un coût de 90€.

Un point lumineux serait de 100€.

Dans le cadre d’une rénovation d’un immeuble, il aura peut-être à créer une colonne électrique. Pour de 1 à 4 logements, cela représenterait 5000€. De 5 à 9 logement, environ 10 000€, de 10 à 14 logement : 15 000€ et plus de 15 logements : 20 000€.

Les travaux sur les murs, sols et plafonds

Toute rénovation qui se respecte passe par un poste incontournable également : le poste murs, sols et plafonds.

En effet, les travaux réalisés dans un bien immobilier et les intervention dans les murs et sols impliquent tout le temps de refaire la peinture et murs.

Tout peintre qui se respecte réalise une sous couche puis 2 couches de peinture.

La dépose et enlèvement à la déchetterie

Retirer les dalles de polystyrène aux murs et plafonds : 5€ par m².

Le papier peint : 5€ par m².

Le lambris : 10€ par m².

La faïence : 20€ par m².

La moquette : 10 par m².

Un parquet : 15€ par m².

Un sol lino : 10€ par m².

Le carrelage au sol : 30€ par m².

La dépose de plaintes : 10€ par mètre linéaire.

La pose et founiture

Peinture murale : 25€ par m².

Plafond : 35€ par m².

Peinture crépis, mur et plafond : 25€ par m².

Enduit, à mettre lorsque les murs sont de mauvaise qualité et beaucoup de trou. Cela permet de pouvoir peindre ensuite sur une surface plane : 15€ par m².

Faïence : 50€ par m².

Papier peint : 20€ par m².

Toile de verre : 25€ par m².

Lambris : 50€ par m².

Le parquet massif : 80 par m².

Le parquet stratifié : 40€ par m².

PVC clipsable : 35€ par m².

Carrelage : 50€ par m².

PVC à coller : 30€ par m².

Lino en rouleau : 25€ par m².

OSB 15 mm : 35€ par m².

Ré-agréage : 15€ par m².

Les travaux de plâtrerie et isolation

Pour terminer sur les travaux les plus courant, nous retrouvons la plâtrerie et l’isolation.

Ces travaux sont nécessaires lorsque vous réaménagez un appartement par exemple, avec modification des pièces et murs.

Nous vous donnons ci-dessous les estimations des coûts pour la fourniture et pose :

Cloison sans isolation : 30€ par m².

une cloison avec isolation : 37€ par m².

Cloison SAD (utilisée par séparer 2 logements par exemple en cas de division d’appartement) : 70€ par m².

Faux plafond sans isolation : 35€ par m².

Faux plafond avec isolation : 40€ par m².

Doublage de mur existant avec isolation : 30€ par m².

Isolation des combles : 35€ par m².

En définitive, avec tous ces détails sur les différents postes ; il ne vous reste plus qu’à faire votre estimation d’après les travaux que vous souhaitez réaliser dans votre futur bien locatif.

Pour vous aider, vous pouvez utiliser le logiciel de confection 3D HomebyMe. Il s’agit d’un logiciel gratuit en ligne.

Une fois que vous avez estimez vos travaux, vous pouvez les reporter dans l’analyseur de rentabilité afin de déterminer le prix d’achat idéal pour que votre futur investissement soit rentable.

Pour en savoir plus sur l’investissement locatif, cliquez ici.

Nous remercions particulièrement Sébastien Morin pour ses recherches qui nous ont été précieuses pour pouvoir vous présenter ces estimations de coûts de travaux.