comment diminuer les risques locatifs

L’immobilier, c’est trop risqué !

L’immobilier locatif est risqué que si vous vous lancez tête baissée sans y être préparé.

Il existe beaucoup de préjugés sur l’investissement locatif, ce qui entraîne les freins les plus importants.

Le risque est tout simplement l’ignorance et la peur de l’inconnu. D’ailleurs, la plupart des personnes qui croient que l’immobilier est risqué n’y ont jamais investi. C’est le discours de la grande tante le dimanche, des parents qui n’y connaissent souvent rien.

En effet, l‘entourage est le plus grand frein à votre développement, et c’est normal.  Ce sont ces mêmes personnes qui peuvent vous freiner dans la création d’une entreprise par exemple. Ils veulent votre bien, donc la sécurité pour vous. Et étant donné qu’ils n’y connaissent rien, ils ont peur, et vous transmettent leur peur pour éviter de vous faire sortir de votre zone de confort.

Si vous débutez dans l’immobilier, vous allez et vous devez sortir de votre zone de confort. 

Il est vrai que l’immobilier n’est pas la baguette magique qui va vous permettre de devenir riche du jour au lendemain. Il s’agit, comme dans tout métier ou toute discipline, de travailler et acquérir des expériences afin de progresser et réussir.

Nous allons aborder les 3 plus grandes idées reçues sur l’investissement immobilier, puis les solutions pour limiter ces risques.

L’une des plus grandes craintes dans l’investissement locatif est la peur d’avoir des impayés de loyers.

Il est vrai que la situation est délicate lorsque vous voyez les jours passer et constatez que le loyer n’est toujours pas rentré, cela certes peut être une source d’engouasse. Nous l’avons tous vécu au moins une fois dans notre carrière d’investisseur locatif.

Nous allons tout de même vous démystifier ce préjugé en vous précisant quelques statistiques sur les impayés :

Selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), première organisation professionnelle du secteur, le montant total des loyers impayés réclamés et jamais recouverts s’établit entre 1% et 1,5%. Et encore, il faut dissocier les retards des locataires qui finissent au tribunal.

Afin de réduire le risques d’impayés, il y a plusieurs choses à faire, combinables pour une meilleure efficacité :

  • Proposer à la location un logement de qualité qui attirera les locataires de qualité ;
  • Gérez et choisissez vous-même les locataires, sans déléguer à une agence immobilière ;
  • Recourir à la discutions amiable avec le locataire. Il est très rare de voir un locataire ne plus payer son loyer de façon délibéré. Il y a toujours une cause, discuter et trouver une solution amiable permettra dans la plupart des cas de récupérer l’impayé ;
  • Demander un garant lors de la mise en location, ou la garantie VISALE.
  • Souscrire à une assurance loyer impayé ;

Ces différentes solutions peuvent limiter vos impayés. L’idéal sera de combiner quelques unes de ces solutions. Ce sujet est aborder en détail dans le livre Investissement locatif : en route vers votre empire immobilier.

 

Ça coûte trop cher, je n’ai pas assez d’argent, c’est risqué !

Nous avons souvent l’image, surtout les anciens, de l’investisseur immobilier détenant un empire. En ne connaissant pas la stratégie pour se le constituer, il est vrai que cela semble insurmontable et donc freine un grand nombre de personne.

L’excuse qui revient le plus souvent est le manque d’argent pour investir. Cependant, nous remarquons souvent que les gens savent dépenser pour des choses considérées comme futiles (ce qu’on appelle dans le jargon des investisseurs : les passifs), mais n’ont « plus d’argent » pour investir dans des actifs qui leurs rapportera de l’argent.

Il est incontestable d’affirmer qu’avec un gros apport et des comptes en banque bien remplis, il est plus facile de se lancer avec sérénité. La force sera essentiellement dans l’obtention du financement.

Cela est certes un avantage, mais nous vous rassurons donc tout de suite, il est inutile d’avoir beaucoup d’argent pour commencer à investir. Et cela pour plusieurs raisons :

  • Vous pouvez commencer par des petites projets immobiliers un faible investissement de départ, tels que :
    • Les places de parking ou les garages ;
    • Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) ;
    • Acheter en association avec d’autres investisseurs. Dans le cadre d’une SCI, vous pouvez vous associer avec un autre investisseur afin de partager le budget et les risques.
  • Trouver une banque qui vous finance à 100 voire 110%, limitant grandement votre apport et donc votre investissement initial. Vous pouvez vous référez à l’article : Comment trouver le meilleur banquier pour votre projet immobilier locatif ;
  • Le but d’un bon l’investissement locatif est de vous dégager un cash-flow positif chaque mois. En clair vous rapporter une rente tous les mois et ainsi augmenter votre pouvoir d’achat. Le tout est de savoir comment être rentable, et cela s’apprend, ça peut être votre seul investissement de départ. Et il est inutile de dépenser des fortunes dans des formations hors de prix. En suivant les conseils des différents articles sur ce site vous en saurez déjà plus que 90% des investisseurs.

L’investissement immobilier est donc à la portée de tous. Si vous souhaitez tout savoir sur l’investissement immobilier sans vous ruiner, cliquer ici.

Cela va me prendre trop de temps, c’est risqué !

Il est inconstatable que l’investissement immobilier prend du temps, affirmer le contraire serait un mensonge. Vous pouvez avoir peur de manquer de temps pour vous investir et cette peur est fondée.

En effet, lorsque vous vous lancez dans l’immobilier locatif, il y a 4 phases principales incontournables qui prennent du temps :

  • S’informer et se former dans l’immobilier. Comme dans toutes disciplique, avant de vous lancer, vous devez acquerir les bases, soit en vous informant (Internet est une source quasi inépuisable), soit en vous formant (livres et « formations ») afin de gagner plus de temps ;
  • Rechercher un bien rentable. Les bonnes affaires ne tombent pas du ciel et doivent se dénicher. Il faut alors vous créer vos propres opportunités, et cela prend du temps. 
  • Trouver la banque qui vous suivra dans votre projet, voir l’article Comment trouver le meilleur banquier pour votre projet immobilier locatif ;
  • Gérer les locataires au quotidien

En résumé, l’immobilier peut être chronophage, et d’autant plus si vous commencez à avoir un nombre important de logements locatifs. D’ailleurs le terme de « rentier de l’immobilier » est un abus de langage. Effectivement, si une personne détient plusieurs biens locatifs et décide de ne plus être actif dans la recherche, il doit certainement prendre beaucoup de temps, rien que dans la gestion des locataires.

A nouveau, nous vous rassurons, des solutions existent pour optimiser votre temps et ne pas être totalement dépendant de votre investissement :

  • Dans le cadre de vos recherches, vous pouvez créer des routines pour automatiser. Nous vous envoyons à la lecture de l’article Comment créer une routine efficace de vos recherches immobilières ;
  • Vous pouvez déléguer la gestion des locataires à une agence immobilier : recherche de locataires, gestion des entrées et sorties, encaissement des loyers, etc. Attention, cela ira au détriment de votre rentabilité, car ces services ont un coût sur votre loyer ;
  • Lors de locations courtes durées, la plus chronophage des stratégies locatives, vous pouvez automatiser les entrées et sorties, le ménage, la blanchisserie, la gestion des annonces sur les sites tels que AirBnB ou Booking. Vous pouvez également déléguer à une conciergerie qui gérera pour vous mais vous prendra une grosse partie de votre rentabilité, minimum 35% des loyers (souvent amenant à une rentabilité à peine plus importante qu’une bonne location meublée classique) ;
  • Vous pouvez faire appel à un concierge salarié (dans le cadre d’une SCI) ou en micro-entreprise. Il se chargera de gérer la location totalement l’ensemble de vos biens locatifs. Cela peut par exemple se faire lorsque vous posséderez un parc locatif important et que vous n’aurez plus crédit.

En résumé, il est clair que l’investissement locatif va prendre du temps. Mais c’est vous qui maîtrisez votre emploi du temps et à vous adapter au quotidien.

Si vous choppez la passion de l’immobilier (attention : elle peut arriver rapidement), vous ne compterez même plus les heures, cela deviendra un vrai plaisir !

Et il faut également être honnête, vous passerez du temps pour quelque chose que vous rapportera de l’argent et qui, à terme, pourra remplacer vos revenus actuels.

Au terme de cet article, nous espérons vous avoir éclairé au sujet de la gestion du locataire, du temps et de l’argent que vous prendra l’investissement immobilier. Et finalement, aucun de ces points n’est insurmontable si vous êtes bien préparés et avez un plan de route. Vous souhaitez un guide pour vous accompagner de A à Z sur votre futur projet locatif, cliquez ici.