Echange avec le vendeur ou l'agent immoblier pour obtenir le maximum d'informations sur le bien et sa rentabilité.

Que demander avant une visite d’un bien immobilier

Lors d’une visite ou avant une visite d’un bien immobilier, vous avez différentes questions à poser au vendeur ou agent immobilier. Des questions financières pour calculer la rentabilité du bien, des questions techniques pour la faisabilité de travaux et des questions personnelles pour faciliter la négociation.

Les questions financières permettent d’obtenir le maximum d’information pour calculer votre rentabilité.

Ces informations sont plutôt facile à obtenir, en principe le vendeur les connaissent et les agents immobiliers les ont déjà obtenus de la part du vendeur.

Les informations à recueillir sont :

  • Le montant de taxe foncière annuelle ;
  • La taxe d’habitation. Utile pour savoir combien vont payer les futurs locataires ;
  • Les charges du ou des logements. Charges de copropriété/ charges des communs, et charges à récupérer du locataire ;
  • Que contiennent les charges à la charge du locataire (entretien des communs, jardinier, eau et électricité des communs, taxe des ordures ménagères, etc.) ;
  • Le type de bail. Si c’est un bail meublé ou nue, la fiscalité sera différente ;
  • Le montant du loyer avec et hors charges ;
  • Incidents de loyers, impayés en cours ;
  • Le calme dans l’immeuble. Y a-t-il un ou plusieurs à locataires difficiles ;
  • Le nombre de mois de vacances locatives par an ;
  • Locataire bénéficiant de la CAF ou non ; Si c’est le cas, vérifiez si c’est récurent ou si la majorité des locataires de l’immeuble en bénéficie. Cela en dira long sur le type de locataires que vous allez cibler.
Toutes ces informations seront nécessaires à calculer votre rentabilité et aussi à savoir si l’affaire est saine.

Posez des questions techniques avant la visite d’un bien immobilier

Les questions techniques serviront à savoir si l’immeuble ou l’appartement présente des problèmes. Mais également, il permettra d’avoir une idée sur les travaux à réaliser. seloger.com propose 10 précautions à prendre mais je vous remets une liste plus précise des éléments à prendre en compte.

Les informations à recueillir sont :

  • Le mode de chauffage. Collectif, individuel, au gaz, électrique, fioul. La préférence va sur le chauffage électrique car plus simple, d’un coût quasi équivalent au gaz. Un convecteur est plus facile et moins coûteux à remplacer qu’un radiateur classique ;
  • L’état de la chaudière. Commune ou individuelle. Plus elle est récente et bien entretenu, mieux c’est ; Demander le contrat de maintenance et la date de mise en service ;
  • Présence de fissures dans le bâtiment ; Cela peut être grave, la structure du bâtiment peut être en danger, et des travaux coûteraient une fortune.
  • Présence d’un compteur individuel dans l’appartement ou nombre de compteur individuel dans l’immeuble et présence d’un compteur pour les communs ; 
  • Présence de cave avec l’appartement. Cela peut être un plus pour la location, ou non car certains locataires peuvent laisser à l’intérieur des objets encombrant à jeter ;
  • Le raccord de l’immeuble au tout à l’égout ; S’il y a une présence d’une fosse septique, cela peut coûter cher à vider chaque année.
  • La présence d’une cheminée. Cela coûte cher à ramoner ;
  • Le bien est bien enregistré au cadastre ; Si ce n’est pas le cas, l’appartement a peut-être subit une division et est peut-être enregistré sous un autre lot ;
  • La date du dernier ravalement de façade de l’immeuble. Cela coûte cher de le refaire ;
  • Des travaux de prévus d’après les derniers PV d’assemblée générale.

Ces informations seront précieuses surtout si vous comptez réaliser des travaux. Les questions sont à adapter en fonction du bien que vous allez visiter.

Vous êtes un business man ou une business woman. Cependant pour des raisons diverses, d’autres informations plus précises sur le bien peuvent être recueillies selon vos critères personnels de recherches. Dans le pack recherche immobilière, vous y retrouverez un outil à votre disposition pour récolter les informations utiles respectant vos critères.

Posez des questions personnelles avant votre visite pour faciliter la négociation du bien immobilier

Les informations personnelles sont plus difficiles à obtenir car ne sont ni observables et ni vérifiables.

Cependant, si vous obtenez certaines de ces informations, vous pourrez plus facilement négocier et connaitre votre marge de négociation.

Souvent les informations sont fausses ou erronées, il faudra tenter au mieux de déceler le vrai du faux.

Les informations à recueillir sont :

  •  La date à laquelle le bien est mis en vente. Quelqu’un qui vient de mettre en vente veut souvent tester le marché en proposant un prix plus élevé. Plus le bien est vente depuis longtemps, plus il sera facile de le négocier. Deux scénarios sont possibles :
    • soit le bien est trop cher et le vendeur n’est pas pressé de le vendre.
    • soit le bien ne trouve pas preneur, après d’éventuelles baisses successives. C’est ce scénario qui nous privilégions et nous ciblons en priorité bien sûr ;
  • La date d’achat du bien immobilier. Plus le bien a été acheté il y a longtemps, plus le capital du prêt a été remboursé et donc plus il sera facile de négocier à la baisse.
  • La raison de la vente. Si la raison est un fait de vie comme le décès, le divorce, la mutation, la perte d’emploi, le besoin de liquidité pour un autre projet : le vendeur est alors souvent pressé, la marge de négociation sera alors plus grande. A l’opposé, si la raison est un départ en retraite ou autres raisons non pressantes : le vendeur n’est pas souvent pressé et donc la marge de négociation sera plus faible.
  • Les propositions et offres qui ont été faites et refusées par le vendeur. Il s’agit souvent d’une question délicate à poser mais elle est possible selon votre interlocuteur. 

En définitive, toutes ces questions sont importantes et connaitre toutes les informations vous donnera un avantage certain lors de la visite et de la négociation du prix de vente

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