Avec la peur des impayés, une des plus grandes peurs des investisseurs est la dégradation de leur bien, notamment s’il est loué meublé. Les dégradations du logement causées par votre locataire constituent un risque financier majeur pour vous.
En effet, le dépôt de garantie est désormais limité à un ou deux mois de loyer, ce qui ne permet pas toujours de couvrir les dépenses à engager pour remettre en état votre logement.
Que pouvez-vous faire si cela arrive ?
En amont, le choix du locataire est très important. Lorsque vous rencontrez votre futur locataire, et nous vous conseillons de le faire, vous pouvez déjà avoir une première idée sur lui (Effet de Halo). Vous pouvez vous reporter à l’article Comment trouver un locataire rentable pour votre bien immobilier. Vous diminuerez ainsi grandement les risques de dégradation. Cependant, vous ne restez tout de même pas à l’abris.
Tout d’abord, nous vous présentons un rappel sur les obligations du locataire :
L’une des obligations du locataire tout au long du contrat de location est l’entretien du logement loué. Il est donc responsable des réparations locatives sauf si ces dernières sont dues à l’usure normale de certains éléments.
Étant donné que votre locataire est responsable des dégradations du logement qu’il cause, il doit donc vous rembourser les réparations qu’il a occasionnées, comme l’indique l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »
Les démarches préalables auprès du locataire du logement
Si vous constatez des dégradations lors de la sortie du locataire, il sera crucial de les indiquer dans l’état des lieux.
En effet, l’évaluation se fait sur la base de la différence entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.
Si vous possédez une assurance loyers impayés et dégradations du logement, vous devez déclarer immédiatement auprès de votre assureur et bien suivre toutes les démarches nécessaires au remboursement du montant des travaux (qui varient selon les conditions du contrat).
Vous disposez d’un délai allant jusque 2 mois pour restituer le dépôt de garantie, donc, dans un premier temps, il ne faudra surtout pas le restituer.
Ensuite, évaluez et estimez les dégâts :
L’évaluation des dégâts doit tenir compte des coûts de remplacement des objets détériorés, du matériel, de la main d’œuvre, mais également de la perte pécuniaire liée au temps des réparations.
- Si les dégâts ne dépassent pas le montant du dépôt de garantie, il vous suffira de déduire la somme de la caution,
- Cependant, si vous estimez que le montant du dépôt de garantie ne suffira pas à couvrir l’ensemble des réparations, vous pouvez procéder à une démarche amiable avec votre ancien locataire que nous allons détaillez ci-après.
Dans tous les cas de retenu du dépôt de garantie, des démarches sont à effectuer.
La procédure en cas de dégradations du logement par le locataire
Qu’il s’agisse d’une dégradation dont le montant des réparations est inférieur ou supérieur au dépôt de garantie, il vous sera nécessaire d’en informer l’ancien locataire :
La première chose que vous devrez faire, pour expliquer la retenue effectuée sur son dépôt de garantie, est d’envoyer à votre locataire une lettre explicative. Vous pouvez compléter cette lettre en lui fournissant des justificatifs (ex : des photos, facture et/ou devis). Vous pouvez lui envoyer par e-mail, ce qui laissera une trace écrite, sinon par lettre recommandé avec accusé de réception le cas échéant.
Puis vous pourrez procéder, de façon successive, les étapes suivantes.
Procédure amiable
Après l’avoir averti et notifié le montant des réparations, vous pourrez lui envoyer une mise en demeure. Elle détaillera la part du coût des travaux réalisés non-couverte par le montant du dépôt de garantie et qui devra faire l’objet d’un remboursement de sa part.
Tout ce qui peut rendre incontestable le montant que vous réclamez à votre locataire doit lui être présenté (ex : factures, devis, photos). Envoyez cette lettre de réclamation (sous forme de mise en demeure) en recommandé avec accusé de réception pour plus de sécurité.
Si le locataire a refusé de vous donner sa nouvelle adresse, envoyez la lettre à son ancienne adresse connue (votre logement locatif). Il a peut-être organisé un suivi de son courrier et, s’il ne l’a pas fait, on ne pourra pas vous reprocher d’avoir fait tout ce que vous pouviez pour l’informer.
Attention, si votre locataire avait une caution, vous devez le tenir informé et lui réclamer. Ce qui est bien indiqué dans l’acte de caution qu’il a écrit et signé. Envoyez-lui donc aussi cette mise en demeure lui demandant le remboursement du complément dû après la retenue effectuée sur le dépôt de garantie.
La conciliation
La seconde étape est de faire appel à un conciliateur.
En effet, sans réponse de la part de votre locataire et de son éventuelle caution, vous pouvez saisir, par lettre recommandée avec accusé de réception, la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Lettre dans laquelle vous devrez indiquer vos nom, qualité et adresse, ceux de votre avocat éventuel, ceux du locataire, ainsi que l’objet du litige.
Vous serez convoqué, ainsi que le locataire, à une séance au cours de laquelle l’affaire sera examinée. Vous pourrez vous y présenter en personne ou vous faire représenter par un conseil ou une personne que vous aurez mandatée pour cette réunion. Cela permettra peut-être de régler la situation sans avoir recours au juge.
Saisine du Tribunal d’Instance
Si vous n’arrivez toujours pas à régler la situation, il ne vous reste plus qu’à saisir le Tribunal d’instance compétent pour la commune où est situé le logement loué. La saisine du Tribunal d’instance est réalisée par une déclaration au greffe de ce Tribunal.
Vous avez tout intérêt, le cas échéant, à assigner également en justice le garant de votre locataire.
La démarche est longue et fastidieuse mais dans certains cas, cela est nécessaire. Il est incontestable d’affirmer que la procédure en cas dégradation du bien est plutôt bien encadré en France. Cela étant, il faut relativiser, il tout de même pas fréquent d’arriver jusqu’au Tribunal, dans la plupart des cas la solution est trouvée dans les étapes précédentes voire en amont au choix du locataire.
En effet, la plupart des locataires que vous aurez choisis avec attention ne dégraderont pas le logement. Et si c’est le cas, ce sera peut-être sur des montants faibles. Et la probabilité diminue après chaque étape de la procédure.
Si vous souhaitez en savoir davantage sur la gestion des locataires, vous pouvez vous référer au livre Investissement locatif : En route vers votre empire immobilier.