La demande de documents d’un bien immobilier que vous convoitez est extrêmement importante et souvent négligée. En demandant les documents ci-dessous, vous aurez toutes les clés pour conforter votre position d’acheteur.
Vous y êtes presque ! la négociation s’est passée comme prévue et vous souhaitez conforter votre choix. Pour le moment vous n’avez que les paroles de l’agent immobilier ou le vendeur.
En demandant les documents ci-dessous, vous êtes sûr de ne pas louper d’informations précieuses ou qui pourraient peut-être vous causer du tort.
Dans le cas où vous achetez un bien en copropriété, vous devez avoir et demander les comptes rendus d’assemblées générales, des 3 à 5 dernières années.
Vous obtiendrez des informations très pertinentes :
- Vous saurez tout sur la vie de l’immeuble. Y a-t-il des locataires indésirables ? Des problèmes de voisinages ? Affaires judiciaires en cours ? Etc.
- Des travaux sont-ils prévus prochainement ? Ce serait des coûts supplémentaires, ou non si cela a déjà été voté.
- Des informations si tous les copropriétaires sont à jours de leurs charges. Cela peut provoquer des complications si tel est le cas, et les autres copropriétaires doivent soutenir financièrement la copropriété tant que les mauvais payeurs ne remboursent pas. En effet, la vie, les réparations et les entretiens de l’immeuble ne peuvent pas être gelés au motif d’un mauvais payeur. Cela pourrait être catastrophique pour l’immeuble.
Les relevés de comptes du vendeur du bien immobilier : le document suprême
Une des raisons pour qu’un vendeur cède un bien peut-être les problèmes de paiement d’un locataire. Et, étant prêt à tout pour vendre, il omettra peut-être de vous le dire.
Pour vous assurer de la bonne santé de la location actuelle, le seul document fiable est le compte bancaire des 3 à 6 derniers mois.
Malheureusement, les relevés de comptes du vendeur sont des documents délicats à demander. En effet, nous rentrons presque dans l’intimité des gens. D’autant plus s’il n’a pas de compte de loyers séparé. Effectivement, en récupérant alors les relevés vous pourriez voir toutes ses opérations.
Cependant, un vendeur qui n’a rien à cacher et souhaite vendre, devrait accepter cette requête.
Vous pouvez déjà lui demander au préalable s’il a un compte de loyers, ce qui facilitera votre demande après.
S’il argumente par le fait qu’il ne souhaite pas remettre des informations personnelles, ce qui est compréhensible ; vous pouvez lui proposer de vous remettre les relevés en ayant noirci les informations personnelles. Aujourd’hui, il est plutôt facile de cacher une partie de documents en format PDF (format courant pour les relevés de comptes électroniques).
Il pourrait même demander à son banquier de lui sortir les relevés de comptes faisant apparaître uniquement les lignes contenant le libellé « Loyer » par exemple.
Le vendeur n’aura plus d’excuse pour vous les fournir. S’il rechigne toujours, posez-vous des questions.
Les plans du bien immobilier
Connaitre les plans d’un appartement ou d’un immeuble est indispensable pour :
- vérifier la taille des pièces ;
- voir les aménagements possibles en cas de travaux. Vous pourrez alors recréer vos propres plan sur un logiciel comme l’excellent 3D maker ou encore Home by me.
Un plan est normalement présent dans les diagnostics obligatoires à remettre, mais manque souvent de précisions. Cela peut tout de même vous donner une idée pour la conception de vos propres plans.
Les documents de vérification d'un bien immobilier
Vous pouvez demander plusieurs autres documents vous permettant de vérifier les dires du vendeur ou agent immobilier :
- Les 3 dernières avis de taxe foncière. Vous pourrez apprécier l’évolution du prix de cette taxe ;
- Le bail ou les baux locatifs. Vous pourrez vérifier ce que vous indique le vendeur ou l’agent immobilier, mais également vous connaîtrez la date d’entrée, le montant des charges, la nature du bail (meublé ou nu).
Les diagnostics du bien immobilier
Lorsque vous achetez un bien, il y a toute une liste de diagnostic nécessaire et/ou obligatoire selon la nature du bien, de sa situation géographique et de l’âge du bâtiment.
Les documents obligatoires
- Diagnostic loi Carrez : permettra de connaitre toute la superficie d’une hauteur supérieure à 1,80m. Non obligatoire si vous achetez un immeuble à un mono-propriétaire ;
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique). Détermine les besoins énergétiques du bien. Information intéressante pour savoir s’il faut réaliser des travaux d’isolation par exemple ;
- Diagnostic amiante et plomb. Existant dans les anciens immeuble (ex : peinture au plomb). Si c’est le cas pour le bien à acheter, faites venir un artisan pour trouver des solutions. Ce diagnostic est valable 1 an s’il révèle la présence d’amiante ou de plomb, et à vie s’il n’en contient pas. En effet, ces matériaux étant prohibés, vous ne trouverez plus de peinture au plomb ou d’amiante pour réaliser des futurs travaux ;
- Diagnostic termites. Il est obligatoire dans les zones où un arrêt préfectoral est présent. Si le bien a des termites, il faudra plusieurs milliers d’Euros pour les éradiquer. Validité de 6 mois ;
- Diagnostics de l’état des risques naturels. Valable 6 mois. Intéressant selon les zones géographiques, par exemple au Sud Ouest de la France où les inondations sont fréquentes ;
- Diagnostic gaz et électricité. Obligatoire si le bien est âgé de plus de 15 ans (1 pour électricité, 1 pour le gaz si existant). Validité de 3 ans chacun. Ils permettent de savoir si les installations sont conformes ou nécessitent une mise aux normes.
- Diagnostic assainissement non collectif. Obligatoire pour les bâtiments non raccordé à l’égout. Permet de vérifier sur la fosse septique est bien aux normes.
Quelques documents non obligatoires
- Diagnostic mérules. Il s’agit d’un champignon mangeur de bois. Le diagnostic n’est pas obligatoire.
- Diagnostic internet pour vérifier la connexion et débits avec les différents fournisseurs d’accès. Il est peu fréquent mais intéressant quand vous l’avez
Conclusions sur les documents d'un bien immobilier
Nous avons donc vu tous les documents nécessaires à votre prise de décision finale. En récupérant le maximum de document vous sécurisez d’autant votre investissement. Plus vous avez d’éléments concrets et fiables, plus votre visibilité est grande.
Il est vrai qu’il est plus facile de croire sur parole un vendeur ou un agent immobilier. Attention, la plus grande partie des vendeurs ou agents immobiliers sont honnêtes. Cependant, vous ne connaissez jamais bien votre interlocuteur. N’oubliez pas qu’ils sont là pour vendre. Ils n’ont aucun intérêt à vous remettre des documents ou des informations pouvant être utilisez contre eux lors de la négociation. C’est donc à vous de vérifier et aller à la pêche aux informations concrètes.
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