En tant qu’investisseur immobilier, vous êtes soumis à des règles et des devoirs à respecter tant envers vos locataires qu’à la ville où se situe le bien.
En France, il faut savoir que l’immobilier est très réglementé, vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez comme vous le voulez. Les sanctions sont très dissuasives. Nous vous conseillons donc de bien les respecter.
En France, pour qu’un bien soit qualifié en logement, sa surface doit être au minimum de 9 m². Cependant, s’il n’est atteint pas ce minimum, l’appartement est tout de même considéré comme habitable s’il est supérieur à 20 m3 et que sa hauteur est supérieure à 2,20 m.
Il s’agit du stricte minimum partout en France, cependant chaque ville peut imposer des règles plus importantes.
Chaque bailleur a l’obligation également de souscrire à une assurance PNO (propriétaire non occupant) contenant une garantie Responsabilité Civile. Elle permet de couvrir le bâtiment et ce que l’assurance du locataire ne couvre pas, par exemple les murs extérieurs de l’appartement ou l’immeuble.
De plus pour qu’un locataire soit toujours logé dans de bonnes conditions, le logement et l’immeuble doivent rester dans un bon état. C’est-à-dire qu’il ne doit pas mettre le locataire en danger, ni que le logement soit insalubre :
- Mise en péril du bâtiment : en cas de danger imminent pour le locataire en raison de la mise en péril des occupants d’un appartement, d’un immeuble ou une maison, la mairie peut intervenir. Cela peut être le cas par exemple d’un mur qui menace de s’effondrer. La maire peut alors engager des procédures pour faire loger les locataires à vos frais. De surcroît, vous ne percevez plus de loyers et elle vous oblige à effectuer les travaux nécessaires pour pouvoir réintégrer vos locataires sans qu’ils puissent être en danger. Renseignez-vous donc bien lors que vous achetez un appartement situé dans un bâtiment ancien, surtout au centre-ville où les immeubles sont souvent les plus anciens. En effet, les normes de construction et de suivi d’avant ne sont plus celles d’aujourd’hui.
- Logement insalubre : Il s’agit d’un logement qui présente un danger mettant en jeu la santé ou la sécurité de l’occupant. C’est la notion la plus grave. A contrario, un logement indécent revêt un caractère moins urgent : il s’agit d’un logement trop petit et/ou n’offrant pas certains éléments de confort basique.
Le Tribunal d’Instance peut vous obliger à remettre en état. Par exemple, de l’humidité dans l’appartement.
Tous ces points représentent des coûts importants donc à ne pas négliger lors de vos recherches. Normalement, étant des investisseurs intelligents, votre objectifs devrait justement les remettre en état pour donner aux logements de la valeur, à la fois pour vous mais aussi pour vos futurs locataires.
Les obligations envers les mairies
Lorsque vous souhaitez modifier, transformer ou créer des surfaces supplémentaires dans une ville. Sachez que vous êtes soumis à obligations distinctes : le permis de construire et la déclaration préalable de travaux.
Le permis de construire
Le permis de construire sert à vérifier que votre projet de construction ou d’augmentation de surface respecte bien le PLU (Plan local d’urbanisme) présent dans pratiquement toutes les villes. Ils sont souvent consultables sur internet, sinon il faut vous renseigner au service urbanisme de la marie où se situe le bien.
Pour en savoir plus sur le permis de construire et comment le réussir, nous vous conseillons de lire cet ouvrage : Réussir sa demande de permis de construire.
Il est à noté que, selon votre projet immobilier locatif, il est important de toujours consulter le PLU pour savoir quelles sont les contraintes et conditions lors de la création de surface habitable. Par exemple, le plus courant est la ou les fameuses places de parking obligatoires pour chaque bien créé.
Lors que vous déposer votre permis de construire à la mairie, cette dernière a 2 mois pour revenir vers vous. Si au-delà des 2 mois vous n’avez pas de nouvelles, cela est considéré comme une acceptation automatique de la mairie. Vous aurez alors l’obligation d’afficher un panneau d’affichage visible depuis la voie publique.
En général et en présence d’un PLU, les permis de construire sont obligatoire lors de création de surface plancher de plus de 40 m². La surface plancher correspondant à la somme des surfaces de tous les niveaux construits et ayant une hauteur supérieure de 1,80 m.
Si la ville n’a pas de PLU, le permis de construire est obligatoire pour toute création surface plancher supérieure à 20 m².
Pour tout savoir sur le PLU, cliquez ici.
Si la surface créée est supérieur à 150 m², un architecte est obligatoire.
En cas de modification de l’aspect extérieur, un permis de construire est obligatoire. Par exemple lors que vous transformer un local commercial avec une grande baie vitrée en habitation avec des simples fenêtres.
Si vous réaliser des travaux sur un monument classé Monument Historique, vous aurez besoin d’un permis de construire. Il se peut que votre bien soit dans une zone soumise aux ABF (architectes des bâtiments de France). Cela peut être le cas s’il se situe dans un périmètre de 500 m d’un monument historique. Vous pourrez rencontrer cela surtout dans les centre-villes. Aucune démarche n’est à faire, votre dossier, une fois validée par la mairie est envoyé aux ABF qui ont souvent des exigences plus contraignantes.
Si vos travaux touche la structure porteuse d’un bâtiment, un permis de construire vous sera également nécessaire.
La déclaration préalable de travaux
La déclaration préalable de travaux auprès de la mairie a une durée de validité de 3 ans. Aucune prolongation n’est impossible. La marie n’a qu’1 mois pour notifier son opposition.
Cette déclaration est obligatoire entre autres, en cas de modification de la façade, d’ajouts de volets, de remplacement de fenêtres ou de portes.
Elle est également obligatoire en cas de transformation d’un garage en habitation.
La fin des travaux
Lorsque vos travaux sont terminés, dans le cadre d’un permis de construire ou déclaration préalable de travaux, il est obligatoire d’envoyer à la mairie une attestation d’achèvement des travaux.
La mairie est alors en droit de venir vérifier si les travaux sont bien conformes à la déclaration ou au permis de construire donc au PLU. Elle a 3 mois pour contester les travaux.
En cas de non respect de ces procédure, le risque est assez important. Une amende d’un minimum de 1200€ et peut être majoré jusqu’à 6000€ par m² créé. De plus, vous serez obligé de vous mettre en conformité, de démolir et/ou remettre en l’état initial.
Le jeu n’en vaut pas la chandelle, respectez bien ces procédures et surtout ce qui est autorisé dans votre permis de construire ou ce que vous déclarez dans votre déclaration préalable de travaux.
Si vous souhaitez aller plus loin dans l’investissement immobilier, cliquez ici.